¿Reducir plazo o cuota? La amortización anticipada de nuestra hipoteca

amortizacion anticipada

Si en un momento dado disponemos de un dinero adicional, por ejemplo porque te haya tocado la lotería o bien porque has conseguido ahorrar un dinero extra o recibido una herencia, puedes darte un capricho como irte de vacaciones, puedes invertirlo en algún depósito o fondo de inversión, o bien puedes emplearlo en tapar algún agujero; y si hay algún agujero que la mayoría de las familias quieren tener bien tapado, ese es el de la hipoteca.

En este sentido, hay varias formas de reducir la cantidad de dinero a pagar por la hipoteca. Podemos bien reducir la cuota mensual a pagar o bien reducir el tiempo de amortización de la misma. Pero, ¿cuál es la mejor opción de las dos?

¿Cómo se calcula lo que pagaré de hipoteca mes a mes?

Lo primero que tenemos que saber antes de intentar reducir nuestra hipoteca, es saber cómo se calcula. Lo que nos costará en realidad la vivienda no será sólo el valor de ésta, si no también los intereses que tendremos que satisfacer por el préstamo. Estos intereses se calculan en función del Euribor más un margen de comercial que aplica cada banco, por ejemplo, Euribor + 0,50%.

A la hora de amortizar la hipoteca, aunque nosotros paguemos la misma cantidad de dinero mes a mes, en realidad estamos pagando una proporción del capital vivo, es decir el capital pendiente de amortizar, y una cantidad de intereses, que será mayor al principio y menor al final. Es el llamado sistema de amortización francés, que es el más utilizado en nuestro país como sistema para calcular el modo de amortizar un préstamo bancario.

La base de este sistema consiste en concentran la mayor parte del pago de los intereses durante los primeros años de amortización de la hipoteca; casi el 20% de éstos se pagan en los dos primeros años, y los intereses a pagar serán tanto menores a medida que se va amortizando la hipoteca.

¿Cómo amortizar mi hipoteca?

Lógicamente no podremos ahorrarnos ni un euro del capital vivo de nuestra hipoteca, ya que los bancos esperan que les devolvamos lo que nos han prestado. Pero los intereses a pagar son variables, en primer lugar, por la propia naturaleza del Euribor, que es un índice variable y que modifica los intereses a pagar año a año, y por otro lado, por la posibilidad de poder amortizar anticipadamente nuestra hipoteca. Pero, ¿cuál es la mejor forma de hacerlo?

Tenemos dos opciones. Como dijimos, podemos, o bien reducir la cuota que pagamos mes a mes, sin reducir de esta manera el plazo del préstamo o bien pagar la misma cantidad de cuota pero reduciendo los plazos. El escoger una u otra opción dependerá de nuestras posibilidades, necesidades e incluso de la situación económica general.

Reduciendo la cuota nos permite llegar a fin de mes más holgados; el problema de esta forma de amortización anticipada es que no reducimos la vida del préstamo, y por tanto tendremos que estar pagando la hipoteca durante más tiempo que si reducimos el plazo, por el que pagaremos la misma cuota todos los meses pero durante menos tiempo.

¿Y qué ventajas tiene esto? Pues es bien sencillo. Cuanto más tiempo estemos expuestos a una deuda, mayor cantidad de intereses tendremos que pagar. Esto quiere decir que reducir el plazo implicará menor carga financiera para los hipotecados, y por tanto menor dinero tendremos que satisfacer finalmente por la hipoteca que si reducimos solamente la cuota. Esto no quiere decir que reducir sólo la cuota no abarate los intereses, pero la rebaja será menor que si se reducen los plazos.

Además, como hemos dicho, por el carácter de amortización del préstamo, en el que los intereses son pagados sobre todo al principio, si fuera posible conviene realizar la rebaja de plazos lo antes posible. Cuanto antes realicemos la amortización parcial del préstamo, mayor cantidad de intereses nos ahorraremos. Incluso dentro de un mismo año, nos ahorraremos mayor cantidad de intereses en los primeros meses que en diciembre.

La deducción fiscal, otro aspecto a tener en cuenta

Toda hipoteca que tengamos por vivienda habitual tiene derecho a una deducción fiscal de un 15% de lo pagado hasta un máximo de 9.015 euros anuales. Con lo cual, si nuestras cuotas anuales son menores a esa cifra, merecería la pena intentar apurar el máximo el límite de la deducción.

Por ejemplo, una persona con una hipoteca de 500 euros al mes, pagará al final del año 6.000 euros. Imagina que por cualquier razón recibes un dinero adicional de unos 10.000 euros. Una buena opción para amortizar la hipoteca sería reducir el plazo, pero no pagando la misma cuota, si no pagando más para aprovecharnos de la deducción fiscal. Es decir, dividir esa aportación adicional entre tres años, aportando 3.015 euros adicionales al año, y aprovechándonos del límite de la deducción. En total, contaríamos con 1.352,25 euros cada año que nos habremos deducido.

Esto, como decimos, es una buena opción, ya que por un lado reducimos plazo, pagando menos intereses al final del plazo de amortización del préstamo, y por el otro, nos aprovechamos de la deducción fiscal. Posiblemente lo que no interese es superar el límite de deducción, pero eso ya depende de los intereses que se paguen, ya que como dijimos a menores plazos, menores intereses a satisfacer.

El Euribor también influye

Aunque pueda parecer que las grandes decisiones macroeconómicas no nos afectan, esto no es así y debemos tener en cuenta la coyuntura económica actual para valorar nuestra decisión. Cada vez que hay una revisión hipotecaria, se actualiza los intereses a pagar, pudiendo ser mayor o menor esa cantidad en función de la evolución del Euribor. Éste a su vez, depende de la evolución de los tipos de interés oficiales, fijados por el BCE.

En un escenario de posible subida de tipos, en la que el coste del préstamo se encarece por aumentar los intereses, es posible que nos interese una reducción de la cuota para contrarrestar esa eventual subida, y mantener la misma cantidad pagada mes a mes que antes, sobre todo si ya nos estamos beneficiando del límite de la deducción, aunque a largo plazo paguemos más dinero en intereses, como ya comentamos.

Análogamente, y en un escenario de bajada de tipos de interés, en el que las cuotas se reducen por reducirse los intereses, quizá merezca la pena reducir el plazo, bien manteniendo la cuota o bien aportando más dinero para beneficiarnos del máximo de la deducción.

Conclusión

En realidad, no hay una decisión mejor o peor. Todo depende de nuestras necesidades y posibilidades actuales. Si somos personas que pensamos en el corto plazo, y con altas necesidades de liquidez, amortizaremos el préstamo reduciendo la cuota sin reducir los plazos, pero si pensamos a más largo plazo, se reducirán los plazos sin reducir la cuota, o incluso aumentándola; la realidad es que ambas decisiones nos ayudarán a la larga a tener que pagar menor cantidad de intereses. El lunes sacaré un caso práctico para un mejor entendimiento del artículo.

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  • probertoj

    En cuanto a los límites de deducción, ¿cuáles serían? ¿Es un porcentaje fijo?

  • Diego Lorenzana

    El límite de la deducción por vivienda habitual es siempre el mismo, por lo tanto no es porcentual si no una cuantía fija, que es de 9015 euros por hipoteca, conforme al último cambio del Gobierno de Rajoy (recuperada de la anterior a la que había modificado Zapatero, en 2011)

  • trolo13

    Yo creo que sí hay opción mejor y peor. Desde el punto de vista del hipotecado es mejor reducir plazo porque el total del dinero que destinas a eso va 100% a amortizar capital. Es decir, rebajas tu deuda.
    El peor caso es el otro, reducir cuota. La cuota está compuesta de capital e intereses, así que en este caso tu dinero se diluye en rebajar/amortizar capital y pagar intereses.
    Como ejemplo, si tengo 10.000 euros de una herencia prefiero rebajar mi deuda con el banco en 10.000 euros que en reducir cuota, porque amortizaría 7.000 euros de capital y pagaría 3.000 euros de intereses (según los casos)…y no es lo mismo.

    Otra cosa es que tenga que rebajar cuota porque no llego a fin de mes y tengo que dismimuir los gastos mensuales…aunque eso podría ser debido a que uno no hizo bien los cálculos al solicitar la hipoteca (o a que está desempleado, dado los tiempos que corren).

    • betiful30

      Tienes toda la razón!
      Si nos fijamos en nuestros recibos de la hipoteca lo pone.

  • Diego Lorenzana

    Lo de que sea mejor o peor depende de la situación de cada uno. Si eres alguien que mira el corto plazo y necesitas liquidez lo mejor sería reducir cuota; y de todos modos, vamos a pagar menos de intereses independientemente de la opción elegida, aunque sí que es verdad que ahorraremos más eligiendo la opción de rebajar plazo.

  • jdom

    Respecto a la frase “Esto quiere decir que reducir la cuota implicará menor carga financiera para los hipotecados” entiendo que hay un error, reducir plazo supone menor carga financiera.
    Y también creo que no es cierto el comentario de trolo13, respecto a que si reduces cuota la cantidad que pagas es tanto capital como intereses: la amortización anticipada supone siempre reducir capital, lo diferencia de los dos casos, tal y como se explica en el post, es que en un caso tienes el vencimiento de la deuda más prolongado en el tiempo que en el otro y por lo tanto, pagarás más intereses. Saludos.

    • Diego Lorenzana

      Tienes razón jdom. Muchas gracias por avisarnos. Ya está corregido.

  • matutano

    Hola; tengo una duda y no se donde recurrir, estoy machacando mi hipoteca con mucho sufrimiento mes a mes y mi banco me dice que tengo que cancelar cuota “obligatoriamente”, al pedirle que me diga donde viene eso recogido me dice que en la escritura, es una vivienda de vpo y me he leido todas las leyes y normativas que aparecen en la escritura, no encontrando nada al respecto, ademas me parece una barbaridad que una norma imponga esta obligacion. Sabria alguien decirme si esto es posible?

    Doy las gracias por anticipado porque como digo no se donde puedo recurrir.

    Saludos

    • jdom

      matutano,

      Por lo que entiendo, creo que efectivamente en la escriptura deberá venir a partir de que fecha se está obligado a amortizar capital. Normalmente creo el periodo de carencia (en el que sólo se pagan intereses) se suele aplicar en los primeros años del pago de la hipoteca, y si eso no se ha pactado antes de firmar la hipoteca entiendo que va a ser complicado que la entidad financiera lo acepte ahora. A pesar de esto creo recordar que al inicio de la crisi salió alguna medida de apoyo en la que si se cumplían ciertas condiciones (entre ellas estar en situación de paro)se podía solicitar un periodo de carencia, pero desconozco si aun está vigente. Saludos.