Aval o seguro de alquiler, ¿cuál me conviene más?

Comparativa aval VS seguro de alquiler

Uno de los requisitos que se suelen exigir para poder alquilar una vivienda es la aportación de una garantía por parte de la persona que la quiere alquilar para vivir en ella, con el fin de proteger al propietario de los posibles impagos de la renta que puedan producirse durante la vigencia del contrato. Esta garantía, que no tiene nada que ver con la fianza por desperfectos, puede exigirse en diferentes formatos, bien como aval bancario o como un depósito que se pone a disposición del propietario.

Lo más habitual es que el propietario de la vivienda exija que la garantía se en forma de aval bancario, por un importe que suele rondar el equivalente al de 6 meses de renta y “a primer requerimiento”, modalidad que facilita el cobro al propietario en caso de impago de la renta del alquiler porque no tiene que justificar apenas nada en la entidad bancaria. En el caso de que el arrendatario, es decir, la persona que quiere alquilar la vivienda para vivir en ella, no pueda conseguir el aval, en la práctica hasta ahora tenía pocas opciones de alquilarla dada la dificultad que mucha gente tiene para dejar un depósito en efectivo por el importe de garantía exigido, pero la cosa está cambiando con la aparición de un producto que empieza a tener bastante visibilidad en los últimos tiempos: el seguro de alquiler.

¿Qué es un seguro de alquiler?

Como su nombre indica, el seguro de alquiler es un producto cuya finalidad es proteger el pago de la renta por el alquiler de una vivienda o un local comercial. Este producto está cobrando protagonismo frente al aval como garantía en las operaciones de alquiler, dado que aporta al arrendador una serie de ventajas:

* No consume riesgo en su entidad bancaria.
* Evita tener que depositar y pignorar una cantidad de dinero en el banco.
* Permite acceder a un alquiler cuando no se puede acceder a un aval.
* Incluye más coberturas que el aval, como pueden ser los gastos de defensa jurídca y de reparación de desperfectos en la vivienda.
* El seguro suele incluir una cobertura de 12 meses, mientras que en el aval suelen ser 6 como máximo porque ampliar el plazo supone un esfuerzo inalcanzable para muchas personas.

Como se ha visto, el seguro del impago de las rentas del alquiler es un producto que está dirigido a proteger al propietario de la vivienda (arrendador) y que tiene que formalizar el arrendatario, es decir, la persona que la alquila para vivir en ella. En caso de producirse un impago de la renta, el propietario de la vivienda puede reclamar a la compañía de seguros y, desde la primera notificación entra en juego la cobertura, hasta el período máximo contratado.

El seguro de alquiler lo puede contratar el arrendador o el arrendatario, pero siempre tendrá como beneficiario al arrendador, esto es, al propietario de la vivienda, que es quien percibe la renta mensual por el alquiler de la misma. Si el arrendatario falla en el pago de la renta, la compañía de seguros se hará cargo de los pagos, según lo dispuesto en la póliza. En este sentido, es importante revisar bien la póliza porque es posible que existan períodos de carencia, o lo que es lo mismo, que el seguro sólo incluya el pago a partir del segundo mes de impago, por ejemplo.

Seguro de alquiler o aval bancario, ¿cuál me conviene más?

A la hora de alquilar una vivienda muchas personas se están planteando cuál de las dos opciones es mejor, si seguro o si aval. Desde el punto de vista del arrendatario, la persona que alquila la vivienda para vivir en ella, suponiendo que ésta tenga acceso a la formalización de un aval, el factor de decisión principal es el coste de la operación. En este coste hay que incluir el desembolso que se hace directamente (gastos de seguro versus gastos de formalización del aval) y, en el caso del aval, considerar también los gastos que puedan surgir si el banco exige pignorar la cantidad de dinero.

Pongamos el caso de una operación de alquiler de una vivienda por importe de 1.000 euros en Madrid, en la que el propietario le pide una garantía de 6 meses de renta a un posible inquilino. Éste le propone un seguro de alquiler, pero el propietario prefiere un aval. ¿Cuál de los dos sale ganando? Veamos las opciones que hay para este caso:

* Aval sin pignoración: este es el caso más sencillo, en el que el posible inquilino acude a su entidad bancaria a solicitar un aval a primer requerimiento y ésta le ofrece unas condiciones que implican unos gastos de estudio y formalización (un tanto por ciento sobre el importe del aval) y un pago trimestral por el producto de riesgo (un tanto por ciento sobre el importe del aval).
* Aval con pignoración: este caso es similar al anterior, pero con el condicionante de que hay que reunir la cantidad de la garantía y pignorarla, es decir, mantenerla inmovilizada en una cuenta bancaria mientras dure el contrato de alquiler.
* Seguro de alquiler: es una opción que implica la contratación de un seguro en cuya póliza figura como beneficiario el propietario de la vivienda, con el fin de cubrir los posibles impagos y algún servicio adicional como gestión de desalojos y cobertura de gastos de vandalismo, entre otros.

El coste de cada una de estas opciones se resumen en la siguiente tabla:

Aval versus Seguro de Alquiler - Tabla comparativa

Nota: se han usado simuladores online para los cálculos de los costes del aval y del seguro.

Como se puede observar, el caso del aval sin pignoración tiene un coste menor en todos los casos, en comparación con la simulación del seguro de la renta del alquiler y del aval con pignoración. Hay que tener en cuenta que el coste del aval el primer año es mayor que el segundo y siguientes, dado que en el momento de la contratación muchas entidades incluyen los gastos de formalización y mantenimiento. El caso del aval con pignoración tiene como desventajas la necesidad de disponer del importe de la garantía y el coste de oportunidad que supone pignorarlo durante el período que exija el contrato de alquiler, dado que esos euros que se mantienen pignorados no generan el beneficio que podría ofrecer esa cantidad invertida en un depósito, por ejemplo.

La diferencia de coste entre el seguro y el aval sin pignoración se debe principalmente a que el primero incluye una serie de servicios adicionales que no contempla el aval, como son la asistencia jurídica en caso de requerir gestionar el desalojo de la vivienda o la reclamación de posibles desperfectos y vandalismo.

En conclusión, para el propietario de la vivienda, resulta más beneficiosa la garantía del seguro, dado que además de cubrir el pago de la renta se incorporan más servicios que le pueden ayudar en caso de que surjan problemas con el alquiler (suponiendo que no hay períodos de carencia). Para la persona que la quiere alquilar, a priori, parece más beneficiosa la opción del aval, dado que supone un menor gasto anual, tanto el primer año, como los siguientes. Sin embargo, puede que al inquilino en potencia le interese optar por el seguro, si no consigue que ninguna entidad le conceda el aval sin pignorar, para evitar así tener inmovilizados los 6.000 euros que supone el coste de la garantía por el período que dure el alquiler.

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