He vendido mi casa con pérdidas… ¿Le tengo que pagar a Hacienda?

El rápido crecimiento del valor de los inmuebles durante los años de bonanza económica y la posterior crisis provocaron que muchas personas se viesen obligadas a vender su vivienda asumiendo pérdidas. Como es lógico, se trata de una circunstancia que no entraba en los planes de ningún propietario, pero que tiene implicaciones para nuestro bolsillo.

Entre ellas, las fiscales. Cuando vendemos un piso, estamos obligados a declarar la plusvalía o la minusvalía generada en nuestra declaración de la renta. Entonces, ¿tengo que pagar impuestos si vendo mi casa con pérdidas?

¿Qué impuestos pago al vender un piso?

Los impuestos que tiene que pagar el vendedor de una vivienda son dos:

  • Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, más conocido como la plusvalía municipal, que grava el incremento de valor experimentado por los terrenos e inmuebles de naturaleza urbana en el momento de su venta. Es un tributo de carácter municipal.
  • El IRPF, ya que se trata de una ganancia (o pérdida) patrimonial que el contribuyente tendrá que integrar en su base imponible del ahorro, tributando al tipo correspondiente en función del resto de ganancias obtenidas durante el mismo ejercicio fiscal.

Pero, ¿y si la venta de la vivienda me reporta pérdidas?

La cuota a pagar, tanto de la plusvalía municipal como del IRPF, se calculan en función del aumento de valor del inmueble en el momento de la transmisión con respecto al momento de su adquisición. Por tanto, parece evidente que, cuando existen minusvalías en su valor, no tendremos que pagar a Hacienda.

IRPF

En relación con el IRPF, no tendremos que pagar más, ya que se considera que ha existido una pérdida patrimonial y, por tanto, no debemos tributar por la venta del inmueble. Sin embargo, no pagar no nos exime de no declarar dicha pérdida. Tendremos que incluirla en nuestra Declaración de la Renta.

Además, incluir la pérdida en la declaración será beneficioso para nosotros, ya que se podrá compensar con los rendimientos positivos del capital mobiliario, como la plusvalía generada por la venta de unas acciones, de manera que se puede utilizar para minorar la carga tributaria del IRPF, siempre y cuando se hayan obtenido en el mismo ejercicio fiscal.

Plusvalía municipal

En el caso de la plusvalía municipal, por el contrario, los ayuntamientos siguen exigiendo el pago del tributo con independencia del valor del terreno en el momento de la transmisión. Pero, ¿cómo es posible que exijan pagar por la venta de un inmueble en pérdidas? Muy sencillo; porque la forma de cálculo no tiene en cuenta la ganancia o pérdida real, sino el incremento de valor experimentado por el terreno tomando el valor catastral.

En cualquier caso, estas cantidades se podrán reclamar por vía judicial. Numerosas sentencias al respecto exponen que, al no producirse incremento de valor alguno en la transmisión de la vivienda, no podrá exigirse el pago al contribuyente.

Es decir, en teoría, si vendemos una casa con pérdidas, no tendremos que pagar ningún tipo de impuesto, ya que no se ha producido ninguna plusvalía. Sin embargo, en la práctica, la plusvalía municipal se paga porque el ayuntamiento considera que tal pérdida no se ha producido.

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Imagen | AlexanderStein

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