¿Qué es una subrogación hipotecaria?

La elevada competencia entre entidades financieras ha permitido a muchas familias contratar una hipoteca en condiciones muy favorables, lo que se ha traducido en un tipo de interés del préstamo menor y con comisiones y vinculaciones mucho menos gravosas. Sin embargo, todavía existen muchas personas que, por haber contratado su hipoteca antes de que se dieran estas circunstancias, tienen firmadas condiciones hipotecarias peores.

En cualquier caso, esto no debe ser motivo de preocupación. Por un lado, cualquiera de nosotros puede intentar renegociar unas condiciones más beneficiosas con la entidad financiera mediante lo que se denomina una novación modificativa y, en cualquier caso, siempre puede llevarse el préstamo hipotecario a otra entidad que le ofrezca unas condiciones de tipos de interés y/o plazo del préstamo que nos pueda interesar más. A esta posibilidad se le llama subrogación hipotecaria.

Subrogación es un concepto que significa delegación o reemplazo de competencias hacia otros. Desde el punto de vista hipotecario, la subrogación puede darse en cualquiera de las dos posiciones de una obligación financiera: tanto en la posición deudora como en la posición acreedora. En la primera de ellas, se traspasa la hipoteca de un deudor a otro al traspasar también la propiedad (por ejemplo, cuando vendemos nuestra casa) mientras que, en virtud de la segunda, un nuevo acreedor toma esta posición en sustitución del anterior que percibe el crédito de forma íntegra.

Para cambiar de acreedor, no es necesario el consentimiento de la entidad financiera inicial, ni siquiera que exista constancia en el contrato de préstamo la posibilidad de amortización anticipada. Tan solo es necesaria la voluntad del deudor para que la subrogación se realice. Eso sí, esta entidad financiera podría mejorar o igualar las condiciones para evitar la subrogación (a lo que se conoce como enervar la subrogacón).

La subrogación hipotecaria tiene costes

La subrogación hipotecaria lleva aparejada una serie de gastos que deberemos tener en cuenta pero, sobre todo, que deberemos comparar con el ahorro en costes que obtendremos al modificar las condiciones de nuestra hipoteca, y que determinará si es interesante o no realizar la subrogación.

Estos gastos se dividen entre notaría, registro y gestoría, a lo que habrá que añadir la comisión por subrogación que firmáramos en su momento con nuestra entidad financiera actual. Algunos de ellos, como los honorarios notariales y registrales, las comisiones bancarias o las de carácter fiscal, están limitados por ley.

Por ejemplo, para una hipoteca con un capital pendiente de amortizar de 130.000 euros, los gastos relativos a notaría, registro, tasación y gestoría debidos a una subrogación hipotecaria ascenderían a cerca de 780 euros, mientras que si el contrato tiene una comisión por cancelación o subrogación del 0,50% y una comisión por estudio y apertura del 0,25%, los gastos por estos conceptos ascenderán a casi 1.000 euros, dando como resultado unos gastos totales de 1.796 euros, según la calculadora de subrogaciones y novaciones de Afi.

¿Subrogación o cambio de hipoteca?

Existe una alternativa a la subrogación que consiste, simple y llanamente, en contratar una nueva hipoteca con nuevas condiciones. Hay que tener en cuenta que, con la subrogación hipotecaria, solo podemos modificar las condiciones de tipo de interés y el plazo de amortización, pero no así el resto de condiciones ni ampliar el importe del préstamo, una posibilidad resuelta al firmar una nueva hipoteca.

No obstante, es importante considerar que la subrogación conlleva unos gastos mucho menores al principio, al estar exenta del impuesto de actos jurídicos documentales, de la comisión por amortización anticipada y de la comisión de apertura, aunque bien es cierto que, a cambio, tendremos que asumir una comisión por subrogación que no tendremos que asumir en el caso de contratar una nueva hipoteca.

Es decir, si no estamos contentos con las condiciones del tipo de interés o del plazo de nuestra hipoteca, la mejor opción es la subrogación hipotecaria. Sin embargo, si fuese necesario ampliar el capital o modificar alguna de las comisiones, la única opción, aunque también la más onerosa, es contratar una nueva hipoteca.

¿Merece la pena cambiar la hipoteca de banco?

A lo largo de este 2015, se prevé que la guerra de precios en el mercado hipotecario continúe y que los tipos de interés se mantengan bajos durante, al menos, dos o tres años más.

Así que dada no está de más comparar las ofertas de otras entidades y, si son mejores, pensar en la subrogación. Bien es cierto que la subrogación supone un coste tanto en términos de gestiones como de dinero, pero siempre será conveniente perder algo de tiempo para hacer los pertinentes cálculos y saber, con ello, si la subrogación interesa o no.

En Naranja | Cláusula suelo e hipotecas: una mala combinación

Conversación