¿Qué es el TINI y por qué es mejor que mi hipoteca no lo tenga?

La hipoteca es, sin duda, el gasto más importante que tiene que afrontar una familia a lo largo de toda su vida y, sin duda, el más cuantioso. Por esta razón, es importante leerse bien el contrato hipotecario para evitar sustos innecesarios en el futuro, incluyendo los detalles y cláusulas que a priori pudiesen parecer menos importantes.

Sin embargo, siempre es posible que, bien por falta de conocimiento, por considerarlo irrelevante o simplemente porque hemos leído el contrato demasiado rápido, hayamos dejando de lado algún detalle importante. Este es el caso, por ejemplo, del Tipo de Interés Nominal Inicial (TINI) que, pese a que a priori pueda parecer que no tiene ninguna importancia, puede ser un factor clave a la hora de escoger entre una y otra hipoteca.

¿En qué consiste el TINI?

El TINI es el tipo de interés que una entidad financiera aplica a un préstamo hipotecario durante el primer año, y suele ser diferente al interés aplicado durante el resto del período de amortización de la hipoteca. Este tipo de interés habitualmente es fijo, aunque también existen entidades financieras que aplican un tipo de interés variable, con un diferencial diferente el primer año.

Pero, ¿cuál es la razón por la cual algunas entidades aplican un tipo de interés diferente el primer año? Mientras que a largo plazo, las entidades utilizan índices de referencia como el euríbor para evitar riesgos en la evolución futura de los tipos de interés, a corto plazo es más fácil predecir su comportamiento. Aplicando un tipo de interés fijo, la entidad financiera sabe lo que va obtener de antemano por el préstamo hipotecario durante el primer año, con independencia de la situación actual y futura de los tipos de interés.

¿Salgo beneficiado si mi entidad establece un TINI en mi préstamo?

En un contexto caracterizado por bajos tipos de interés y por una elevada competencia entre las entidades financieras por hacerse con el cliente, un tipo de interés fijo el primer año supone, casi con toda seguridad, tener que pagar más en la cuota mensual los primeros doce meses.

Por ejemplo, un préstamo hipotecario cuyo TIN es de euríbor + 1,29% sin TINI (como el de la Hipoteca NARANJA de ING DIRECT), pagará un 1,47 % el primer año (para un valor del euríbor de 0,180%). Sin embargo, si otra entidad decide establecer un TINI del 2%, el cliente deberá pagar una cuota durante el primer año 0,53 puntos porcentuales más, lo que se traduce en un sobrecoste para el cliente de un 18%, aproximadamente.

Para una hipoteca de 150.000 euros a 20 años con los tipos de interés del ejemplo anterior, el cliente pagará en torno a 850 euros al mes el primer año con una TINI del 2% (un total de 10.200 euros según cálculos realizados con cualquier simulador de hipotecas), mientras que pagará unos 721 euros en una hipoteca sin TINI (8.652 euros en total), de acuerdo con simulador de hipotecas de ING DIRECT. Es decir, este cliente acabará pagando 1.548 euros más por la hipoteca con TINI que por la hipoteca sin TINI, siendo el resto de las condiciones las mismas.

Evidentemente, las entidades financieras aplicarán siempre un TINI mayor que la TIN del préstamo el resto del período de amortización puesto que, de otra forma, la entidad no obtendría ningún beneficio aplicando un interés menor, y les compensará mantener el TIN del resto del año. Por esta razón, es mejor que nuestra hipoteca no tenga TINI y que, por tanto, el tipo de interés el primer año sea el mismo que el tipo de interés el resto del tiempo.

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Imagen | mancity

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