¿Alquilar es tirar el dinero?

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A buen seguro que muchas veces has escuchado aquello de que alquilar una vivienda es poco más que tirar el dinero. ¿Para qué vamos a destinar una cierta cantidad de dinero al abono del alquiler cuando podemos comprar una casa a plazos con el mismo dinero?

A priori, la lógica parece tan aplastante que casi parece hasta ridículo el título y contenido de este artículo. Después de estar treinta años pagando una casa, al menos que al final la tengamos en propiedad, ¿verdad? El peso de los hechos parece contundente, pero solo es una apariencia.

El alquiler es más caro que la compra

Cuando nosotros compramos un coche estamos adquiriendo un bien de consumo duradero. Es decir, estamos anticipando los fondos para que el coche nos desplace de un lugar a otro hasta que el coche ya no pueda prestar ningún servicio debido a la depreciación. Pero, ¿por qué no llamamos a un taxi cada vez que tengamos que movernos o por qué no alquilamos otro coche? Muy sencillo. A una persona que todos los días tuviese que hacer 10 kilómetros le saldría mucho más caro llamar a un taxi cada vez que desea hacer ese recorrido que comprar un vehículo.

Parece lógico ¿no? Si estamos anticipando los fondos para la enorme cantidad de servicios futuros que un bien nos va a proporcionar en lugar de ir pagándolos a medida que vamos disfrutándolos esperamos un descuento en el precio del producto. Precisamente, el hecho de ser bienes de consumo duradero hace que sean susceptibles de ser alquilados.

Por todo ello, las diferencias entre el alquiler y la compra son evidentes. Si deseamos cierto margen de adaptabilidad y flexibilidad, alquilaremos el inmueble a costa de pagar una mayor cantidad de dinero. Si, en cambio, compramos un bien de consumo duradero, perdemos capacidad de adaptación pero pagaremos un precio total bastante menor. Sin embargo, dado que estamos adquiriendo anticipadamente todos los servicios futuros, será bastante difícil dejar de consumirlos a no ser que lo vendamos a otra persona, algo que puede ser complicado en algunas ocasiones.

Además, la compra de una casa no se ve solo como la adquisición de un servicio futuro de vivienda, si no más bien como una inversión. El hecho de que hasta hace relativamente poco tiempo el precio de las mismas se incrementara casi a diario hacía que muchos la vieran como una inversión muy rentable y, por supuesto, mucho mejor que cualquier alquiler de vivienda.

Claro que, al leer esto puedes pensar que la compra de la vivienda es, sin duda alguna, la mejor opción. Sin embargo, son muy pocas las ocasiones en las que podemos pagar la vivienda directamente con nuestros ahorros. En la mayoría de ocasiones tenemos que endeudarnos; o lo que es lo mismo, tendremos que pagar nuestra vivienda alquilando el dinero. ¿A qué te suena?

El alquiler del dinero entra dentro del coste de la vivienda

Si uno tiene en cuenta únicamente el precio de la vivienda, es muy probable que en unos 30 años ya se haya amortizado con creces el coste que supondría haber alquilado el mismo inmueble en el mismo tiempo. Si una casa nos cuesta 250.000 euros y el alquiler de esa misma vivienda 800 euros al mes (9.600 euros al año), en algo más de 27 años ya habremos amortizado todos los servicios que nos presta, además de tener una casa en propiedad.

Pero el hecho de tener que alquilar el dinero (contratar una hipoteca) encarece el coste de la vivienda por el pago de los intereses de la misma. No en vano, la compra de la vivienda del ejemplo anterior mediante la contratación de una hipoteca a un 3% durante 30 años hace que tengamos que pagar casi 130.000 euros en concepto de intereses, lo que implica un coste total de unos 380.000 euros y el hecho de que hasta pasados 40 años no empezaremos a amortizarlo con respecto al alquiler.

Pero es que, además, durante los primeros veinte años estaremos pagando más intereses al banco que el capital del inmueble. El origen de este método de pago es el llamado sistema de amortización francés, que se basa en el pago de los intereses en las primeras cuotas para que éstas sean constantes, y la mayor parte de la amortización del capital en las últimas cuotas. Cuanto más largo sea el período, mayor será este efecto.

Ocurre, además, que no podemos predecir cuánto importe tendremos que pagar en concepto de intereses, ya que las hipotecas no tienen un interés fijo si no que está referenciada al Euribor, un índice que evoluciona en función de ciertas variables fundamentales económicas difíciles de predecir, a no ser que contemos con la suficiente formación en economía y con una gran cantidad de información, algo que muy pocas personas tienen.

En este sentido, podemos llegar a llevarnos sorpresas desagradables. Una subida de un 2% del Euribor representa una subida de tu cuota del 25-30%, y una subida de 4% del Euribor puede llegar a hacer que tu cuota suba un 60%. Y no son ejemplos muy alejados de la realidad, ya que los tipos de interés son posiblemente una de las variables económicas más volátiles. En cambio, pocos alquileres fluctúan de esa forma.

Entonces, ¿qué hago?

En algunas ocasiones el gasto de intereses puede ser tal que suponga el mismo que el valor de la vivienda. Es decir, estaríamos comprando dos casas, una para nosotros y otra para el banco. Ocurre que hace unos años la subida del valor de las viviendas era tal que de forma más o menos rápida se había comido ese gasto en intereses.

Pero ahora ya no es así. Qué hacer o qué no hacer depende de nuestras preferencias, pero desde luego no vamos a tirar el dinero si finalmente nos decantamos por alquilar. Si tomamos el ejemplo anterior y tenemos en cuenta únicamente el gasto en intereses, podremos vivir de alquiler durante aproximadamente trece años.

Pero claro, seguro que muchos me decís que al cabo de ese tiempo no tendremos ningún activo en propiedad, y con toda la razón. Sin embargo, la vivienda no es la única inversión que existe. ¿Por qué no emplear esos 250.000 euros que nos presta el banco para invertir en obligaciones del estado a diez años (precisamente el tiempo en el que podemos estar de alquiler)? Si echamos un vistazo a la página del Tesoro, podemos ver que el último interés es superior al 5%, lo que quiere decir que con un interés del préstamo del banco del 3% habremos ganado seguro un 2%.

En definitiva, la decisión de comprar o alquilar una vivienda no ha de basarse en la creencia de que alquilándola estamos tirando el dinero. No es así o, al menos, no siempre es así. Antes de adquirir una vivienda habrá de comparar la rentabilidad de ahorrarse el alquiler con el coste financiero de pedir prestado el capital necesario (es decir, los intereses del préstamo hipotecario) para acometer la compra y, sobre todo, con el coste de oportunidad de invertir ese capital en otros activos de similar riesgo (o cuya superior rentabilidad le compensen el mayor riesgo).

Sólo si la rentabilidad esperada de adquirir la vivienda supera los otros dos costes, tendrá sentido no alquilar. Pero, aun en el caso de que así sea, también habrá que considerar si ese exceso de rentabilidad sobre el coste compensa la pérdida de flexibilidad derivada de comprar la vivienda. Solo así podremos ver si estamos haciendo un buen negocio.

En Naranja | El alquiler ha cambiado de reglas: te guiamos por las nuevas
En El Blog Salmón | ¿Qué es el sistema de amortización francés?
Imagen | james.thompson

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  • manolo1950

    Desde el iPad entro al Broker Naranja y me da el saldo de la cuenta de valores pero no consigo ver el desglose de acciones como lo veo desde el PC.
    ¿Alguien sabe como hacerlo?

  • vgs1983

    Estoy de acuerdo, alquilar no es tirar el dinero, es mejor hacer inversiones menos comprometidas. Eso sí, ahora que están bajitas puede no ser mala idea si no os supone un esfuerzo muy grande.

  • 7629

    Aun así nos olvidamos de un detalle importante: el alquiler sube con el IPC mientras que una hipoteca no.
    Al cabo de 30 años eso se nota bastante en el precio que pagas cada mes.

    • 7631

      Cierto, y si se es propietario hay gastos adicionales como el IBI, basuras, gastos de comunidad, etc. que no paga la gente de alquiler. Yo estoy en alquiler y no me han subido el IPC por ahora.

  • 7634

    Gracias por aclarar muchas cosas te sigo.

    Compensa la subida del IPC vs el ibi comunidad etc ?

    • Diego Lorenzana

      Gracias, Kalao.

      En principio, yo creo que sí. Hay que tener en cuenta que la compra de la vivienda lleva aparejada muchos gastos como IBI o comunidad, que pueden subir o no al igual que el coste del alquiler puede depender o no de la subida del IPC (en algunas ocasiones los caseros no suben el precio del alquiler).

      Pero eso ya depende de la situación y condiciones de cada uno.