Cancelar una hipoteca: cómo ahorrar en los gastos del registro

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Por fin habéis acabado de pagar la hipoteca. Han sido años de cuotas, de amortizaciones, por fin os la quitáis de encima. Habéis cancelado la hipoteca. Pero un momento, sigue figurando en el Registro de la Propiedad, tal y como el primer día, debajo de donde se acredita que sois propietarios. Y aquí es donde pretendemos echaros una mano: ¿cómo ahorrar en la cancelación registral de la hipoteca?

Para saber como hacerlo antes deberemos tener claro los pasos para cancelar registralmente una hipoteca. Una vez sepamos cuales son, así como sus costes, pasaremos a ver distintas posibilidades. Ya adelanto que cabe incluso la posibilidad de que nos salga gratis.

Trámites para cancelar una hipoteca

Algo básico es ser conscientes de que, salvo contadas excepciones, al Registro de la Propiedad sólo tienen acceso documentos públicos: escrituras notariales, resoluciones judiciales o administrativas. Punto pelota. Si vamos con un simple certificado del Banco de que tenemos el préstamo cancelado no nos vale.

Así que debemos conseguir que el Banco reconozca ante un notario que dicho préstamo esta cancelado, dando su ok al levantamiento de la hipoteca. Es lo que se conoce como escritura de cancelación o carta de pago.

Una vez la tenemos en nuestro poder ya podemos llevarla al Registro de la Propiedad para levantar dicha hipoteca. Eso si, deberemos liquidar los impuestos correspondientes a dicho acto Llegado este punto, la buena noticia es que estas operaciones hoy por hoy están exentas, no hay que pagar impuestos por ellas (salvo excepciones que no vienen al caso).

¿Dónde se generan los costes?

  • La mayoría de los Bancos cobra una comisión por ir al Notario a extender dicha carta de pago.
  • El coste de la escritura de cancelación a satisfacer al Notario.
  • Si la tramitación de la cancelación (el llevarla a Hacienda y al Registro) la hace una Gestoría, los honorarios de la misma.
  • El coste de la inscripción de la cancelación en el Registro de la Propiedad.
  • Los costes varían en función de cada caso concreto, pero si hablo de 600 euros como muestra no me equivocare mucho, correspondiendo el coste más elevado generalmente a la Gestoria.

¿Qué podemos hacer?

Si nos acaban de comprar la casa y con ese dinero vamos a cancelar la hipoteca que teníamos pendiente, poco podemos ahorrar. El comprador o su banco nos dirán cómo haremos al cancelación y asumiremos los gastos que eso implique.

Pensemos pues en el supuesto de que la hipoteca está efectivamente cancelada economicamente. Aqui distinguiría dos posibilidades, en función de si han pasado más de 20 años desde el final teórico de la hipoteca, es decir, desde el plazo de vencimiento que consta en nuestra escritura de hipoteca y por tanto en el Registro. Así, si firmamos una hipoteca a 20 años este plazo se alcanzará al pasar 40 desde la firma.

Si han pasado menos de 20 años debemos seguir el esquema arriba indicado. Las posibilidades de ahorro son limitadas, ya que practicamente todos los costes nos vienen impuestos. No perdáis mucho tiempo con la elección de Notaría, ya que las diferencias de coste real son mínimas (están atados por un arancel). Aquí la clave esta en ahorrarse la labor de Gestoría y tramitarlo nosotros mismos (es sencillísimo). Los ahorros pueden suponernos 150-200 euros.

Pero si han pasado más de 20 años desde el vencimiento teórico no estamos obligados a seguir dicho procedimiento. La hipoteca habrá caducado (art. 82.5 de la Ley Hipotecaria).Así que no perderemos el tiempo y el dinero con el sistema anterior y nos iremos directamente al Registro (ni Banco ni Notario ni nada , rellenando una instancia solicitando la cancelación al Registrador. Coste estimado, 90 euros. Es decir, un ahorro medio superior a los 500 euros y que me consta que mucha gente no aprovecha.

Aunque parezca mentira es posible que vayamos al Registro de la Propiedad y nuestra hipoteca haya desaparecido. Y que el coste de dicho “borrado” sea 0 para nosotros. ¿Sorprendidos? Es posible aunque raro: sólo necesitamos que alguien pida o haya pedido un certificado del registro de nuestra finca. No es lo habitual, pero a veces ocurre.

Más información | IurisCivilis
Imagen | jayneandd

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