Decálogo del ahorro para Comunidades de propietarios

Vivir en comunidad de propietarios

Ahorrar está de moda, pero no debe ser una moda. Ahorrar es necesario, pero no debería ser una necesidad. Ahorrar es una actitud ante la vida. Los deseos son infinitos, y los recursos finitos. Por eso hay que priorizar, racionalizar, analizar, estudiar a qué dedicamos nuestros limitados recursos que, por cierto, ahora son más limitados. Al hablar de ahorro, instintivamente pensamos en reducir gastos, prescindiendo o disminuyendo algunos servicios, buscando proveedores más baratos o revisando los contratos en busca de una mejor oferta en servicios, suministros y seguros.

Esto es lo que más se usa, aunque no lo más efectivo. La mayoría de las veces hay que invertir algo para conseguir un ahorro permanente y aumentar los ingresos diversificando las fuentes de financiación de la Comunidad, más allá de las cuotas que deben aportar los copropietarios. Para ayudar a las Comunidades de propietarios a emprender el largo camino del ahorro, hoy recogemos varias medidas en un completo decálogo del ahorro para Comunidades de propietarios.

Ahorrar en la comunidad de propietarios

  1. Contratar un Administrador de fincas colegiado que guiará a la Comunidad con criterios profesionales, ayudando con su buena gestión a obtener la mejor relación calidad-precio en los servicios y suministros comunitarios, con independencia del número de propietarios que la compongan. Que sea colegiado conlleva una serie de garantías económicas (seguros de responsabilidad civil y caución) y un conocimiento actualizado sobre normativas, subvenciones y posibilidades de financiación que se ponen a disposición de la Comunidad.
  2. Revisar el aislamiento del edificio. El aislamiento es vital para reducir los gastos comunes. Ventanas con doble acristalamiento y carpinterías con rotura de puente térmico, dobles puertas en los portales, ventanas de escaleras cerradas y sistemas automáticos de cierre, reducen notablemente las pérdidas de calor del edificio. Las tuberías de distribución deben estar aisladas siempre, especialmente cuando transcurren por sótanos, garajes y zonas no calefactadas, para evitar pérdidas de energía importantes. Se conoce al aislamiento como el ahorro invisible: no se ve, pero se nota, y su contribución al ahorro puede ser importante.
  3. Renovar la iluminación empezando por inventariar todos los puntos de luz de los elementos comunes. Conocer la situación permitirá apagar luces innecesarias, analizar la iluminación adecuada para cada zona y aprovechar la luz natural. Sustituir las lámparas incandescentes por bombillas de bajo consumo y –donde sea posible– bombillas LED, adaptar el nivel luminoso a la intensidad de la luz solar e instalar temporizadores y detectores de presencia en las zonas de paso son medidas que contribuirán muy eficazmente a un notable ahorro de consumo eléctrico.
  4. Actualizar la contratación eléctrica, asesorándose con un experto sobre la más adecuada, para intentar acogerse a la discriminación horaria que bonifica los consumos nocturnos, o eliminar las penalizaciones por consumo de energía reactiva si las hubiere.
  5. Utilizar eficientemente los ascensores, instalando maniobra selectiva para que siempre se active el más cercano al punto de llamada cuando haya más de un ascensor, reduciendo los viajes en vacío. Conviene también evitar que su interior esté permanentemente iluminado, contratar un buen mantenimiento y aconsejar a los vecinos que no bajen en ascensor, porque –además de ser muy saludable hacerlo a pie– se reduce a la mitad el número de viajes y el consumo de energía en bajada puede triplicar al de subida.
  6. Ahorro y comunidad de propietarios

  7. Regular y realizar el mantenimiento de la calefacción y el agua caliente son los pilares fundamentales del ahorro en este servicio al que suele dedicarse más de la mitad del presupuesto. La regulación debe hacerse en el punto de producción, con una sonda exterior que controle la impulsión al circuito de calefacción en función de la temperatura ambiente y centralita reguladora, y en los de consumo, con termostatos adecuados a las diferentes estancias. El mantenimiento debe garantizar el mejor rendimiento de calderas y quemadores, evitando las pérdidas por deficiencias en el aislamiento u obstrucción de las conducciones y asegurando un retorno lo más eficiente posible.
  8. Controlar el consumo de agua en los elementos comunes. Hay que empezar por conocer el consumo actual, seguir su evolución, revisando las instalaciones comunitarias y analizando los hábitos de consumo, para implantar los cambios tecnológicos que sean necesarios aprovechando además, en lo posible, el agua de lluvia en las zonas ajardinadas. Evitar los escapes, reparar los grifos y cisternas que gotean, y comprobar que no existen fugas. Y, sobre todo, utilizar los contadores divisionarios de las viviendas. De poco valdrá la ordenanza de gestión y uso eficiente del agua aprobada por el Ayuntamiento de Madrid en 2006, para fomentar el uso racional de los recursos hídricos y reducir el consumo, en la que se obliga a que todas las viviendas de los edificios colectivos dispongan de contadores individuales de agua, si éstos no se leen.
  9. Contar con un arquitecto para las obras importantes. Es fundamental que en las obras importantes (rehabilitaciones, ITE, humedades generalizadas, reparaciones de cubiertas y fachadas, etcétera) la Comunidad cuente con la colaboración profesional de un arquitecto que asesore a la Comunidad sobre las causas y posibles soluciones de los problemas constructivos existentes. En el caso de las Inspecciones Técnicas de Edificios es la solución ideal. Puesto que la inspección se inicia con un informe facultativo y –en caso de informe desfavorable, que es lo más común– finaliza con otro, lo ideal es que sea el mismo profesional quien realiza el informe previo, elabora un proyecto de obras de reparación, realiza un estudio comparativo sobre las ofertas presentadas sobre una base única, controla y dirige las obras, las certifica como paso previo a los pagos de la Comunidad al contratista, y emite el informe final para presentar al Ayuntamiento.
  10. Gestionar continuamente los morosos. La morosidad en las Comunidades de propietarios lleva creciendo desde 2009 y no parece que vaya a cambiar la tendencia. Lógicamente, la crisis influye, incrementando el número de propietarios con dificultades que terminan por ser insolventes, y dando lugar a la aparición de una nueva categoría de morosos, integrada por promotores inmobiliarios y entidades financieras que dejan de cumplir con relativa frecuencia con sus obligaciones como comuneros, impidiendo su normal funcionamiento. Pero la Comunidad no puede aceptarlo con fatalismo sino haciendo un seguimiento de cada recibo impagado que se genere. Para prevenir y combatir la morosidad en las Comunidades, en Madrid se puso en marcha en 2011 el Programa de Lucha Contra la Morosidad PLCM, una iniciativa conjunta de Acción Legal y el Colegio de Administradores de Madrid, y está dando resultados positivos.
  11. Buscar alternativas de financiación. Obtener ingresos atípicos, individualizar los gastos hasta donde sea posible y acogerse a las múltiples subvenciones ofrecidas por Comunidades autónomas y Ayuntamientos para determinadas obras e inversiones, son alternativas de financiación que deben estudiarse y aplicarse en la medida de la posible. Los ejemplos van desde la venta o el alquiler de la vivienda del portero cuando éste se jubila, pasando por el arrendamiento de la fachada o la azotea para la instalación de publicidad hasta la cesión de imagen de la fachada o elementos comunes para rodajes cinematográficos o televisivos.
     
    Por otra parte, el Artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal establece entre las obligaciones de los propietarios la de contribuir, con arreglo a su cuota de participación, a los gastos generales que no sean susceptibles de individualización; en la medida en que se individualicen los gastos, las cuotas comunitarias se reducirán y pagará más quien más consuma. En cuanto a las subvenciones, conviene estar al tanto, en el Ayuntamiento y en la Comunidad, de todas las que puedan publicarse.

Cómo ahorrar en una Comunidad de propietarios

Estos diez principios se resumen en dos: perseguir el bien común por encima del propio y cuidar los elementos comunes como si fueran privativos, dando verdadero sentido al hecho de vivir en comunidad. Necesariamente son propuestas muy resumidas que merecen un desarrollo más amplio, de manera que en próximas entregas las iremos viendo una por una.

Juan Rodríguez Baeza, Comunidades.comAdministrador de Fincas y con más de 30 años de ejercicio, Juan Rodríguez Baeza es coautor de dos libros sobre la adaptación del Plan General de Contabilidad a las Comunidades, docente de Administradores en varios Colegios Profesionales, premio a la trayectoria profesional del Colegio de Administradores de Madrid, y fundador del web de las comunidades de propietarios www.comunidades.com.

Foto | eDomo G.Services (1, 2, 3, 4)
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  • Fatimata

    En todo edificio, tenga la edad que tenga, es fundamental contar con un TÉCNICO DE CABECERA que conozca el inmueble en profundidad. Es lo que viene a decir el punto 8 del decálogo, es el ARQUITECTO el que mejor puede conocer las dolencias y puntos débiles del edificio y, junto a los vecinos y al administrador debe formar un equipo firme y solidario en aras del buen MANTENIMIENTO de la construcción. A menudo se cae en el error de pensar que una vez comprada la vivienda ya está todo hecho, pero es básico contar con un buen MANUAL DE USO DEL EDIFICIO y llevar a la práctica las CAMPAÑAS DE MANTENIMIENTO que en él se contienen.
    Muy buen artículo, aunque yo variaría el orden de algunos puntos.
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