Mi garaje, mi casa. ¿Qué requisitos legales tengo que cumplir para convertir un local en mi vivienda habitual?

Convertir un garaje o local comercial en una vivienda es una alternativa a la hora de plantearse la compra de una casa. La ventaja está en el precio. Un local o un garaje es más barato que una vivienda, aunque sea de segunda mano. Sin embargo, no siempre es posible hacer este cambio de uso. Es necesario cumplir unos requisitos legales para poder convertir un local en vivienda.

Además, se exige que el inmueble tenga unas condiciones mínimas de habitabilidad y salubridad para ser utilizado como vivienda habitual.

¿Qué condiciones debe tener el local o garaje?

Antes de iniciar cualquier reforma hay que comprobar la normativa específica del Plan General de Urbanismo del ayuntamiento correspondiente, que es donde se establecen los requisitos en cuanto al número de plantas, la densidad de viviendas en el edificio y la superficie construida máxima. Si se ha alcanzado el nivel máximo de viviendas, no es posible transformar el local o garaje en vivienda.

Superado este trámite, el cambio de uso es complicado por las exigencias del Código Técnico de la Edificación (CTE), en cuanto a las condiciones de accesibilidad y salubridad. Aquí se fijan las superficies mínimas, la altura del techo y los sistemas de ventilación e iluminación exigidos para construir una vivienda.

En líneas generales, para una vivienda se necesita una superficie útil mínima de 38 m²; si es menor, entre 25 y 37 m², solo se puede hacer un estudio. Con una superficie menor a esta última no es posible construir una vivienda. En cuanto a la altura del techo, se exige una altura mínima de 2,5 metros en el 75% de la superficie y 2,20 metros en el resto.

La vivienda resultante de la transformación del garaje debe tener como mínimo un salón-comedor, una cocina independiente, dormitorio y aseo para ser considerado como vivienda. Si se construye un estudio, la superficie se repartirá en una única estancia con el salón, la cocina y el dormitorio, mientras que el aseo es independiente.

¿Qué licencias son necesarias para construir la vivienda?

El cambio de un garaje a una vivienda exige en primer lugar la licencia de cambio de uso. Una vez autorizado este cambio es necesario tener la licencia de obras mayor, para poder hacer la reforma. Esto significa que se debe contar con un proyecto técnico elaborado por un arquitecto, que debe ser visado por el colegio profesional.

Finalizada la reforma, se necesita una licencia de primera ocupación que se concede cuando se ha comprobado que se han cumplido las condiciones establecidas en el proyecto previo. Todas las licencias se tramitan en el ayuntamiento. Una vez obtenida la licencia de primera ocupación, ya se puede escriturar la vivienda ante notario y registrarla en el Registro de la Propiedad. Además de los trámites administrativos, para realizar el cambio de uso cuando el local o garaje está integrado en una comunidad de vecinos es necesario contar con su permiso.

No todos los locales o garajes pueden transformarse en vivienda por falta de iluminación o ventilación o por no alcanzar las dimensiones mínimas. Para evitar disgustos, antes de decidir la compra hay que comprobar las condiciones del inmueble y la viabilidad del proyecto.  

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