La amortización anticipada de la hipoteca: caso práctico

hipoteca_poker

Ahora que ya sabemos cuáles son las ventajas y desventajas de cada una de las opciones de amortización anticipada que tenemos cuando disponemos de un dinero adicional que podamos usar en nuestra hipoteca, es hora de demostrarlo con un ejemplo que ilustre perfectamente cada una de estas elecciones.

Para ellos vamos a poner un ejemplo para una hipoteca media, que es la más usual entre las familias españolas, para de esta manera comprobar cuál es la mejor opción. Te adelantamos que reducir plazo ayudará a pagar menos intereses, como ya habíamos dicho en el anterior artículo, pero todo dependerá de nuestra situación personal.

Andrés tiene una hipoteca contratada de 200.000 euros a un plazo de 30 años, a un tipo de interés del 4%. Pasados cinco años recibe una herencia de su abuela de 10.000 euros que decide emplearlo en amortizar anticipadamente su préstamo

Como ya habíamos dicho en el anterior post, el sistema de amortización francés es el más empleado para calcular la cuota a pagar anualmente, tanto de intereses como de principal. En el ejemplo que hemos puesto, la amortización del préstamo sería la siguiente:

amortizacion francesa

Como ves, el grueso de los intereses se paga en los primeros meses, y a medida que va transcurriendo el tiempo, los intereses a pagar son cada vez menores, hasta llegar al mínimo de intereses pagados que se producirá el último año. Por lo general, esto es indiferente para nosotros, ya que la cuota es siempre la misma, lo que ocurre que el capital a devolver es menor al principio.

Pero esto deja de ser indiferente si realizamos una amortización anticipada. Realizarla cuanto antes puede suponer un ahorro bastante mayor que si lo hacemos más cerca de la fecha de vencimiento. En el ejemplo decíamos que Andrés recibía una herencia a los cinco años de haber contratado la hipoteca. Veamos cuál sería la diferencia de amortizarlo cuanto antes o esperar un tiempo, en este caso diferencia entre amortizarlo a los cinco y a los diez años, tanto en cuota como en plazo:

diferencia de amortizaciones

Como vemos en la tabla, el mayor ahorro se produce cuando amortizamos lo antes posible el préstamo, y además reducimos el plazo. El resto de combinaciones también supondrán un ahorro importante, aunque menor, pero siempre que amortizamos la hipoteca ahorraremos la cantidad de intereses.

Pero es que además, reducir la cuota implica que posiblemente no nos aprovechemos del máximo de la deducción por vivienda habitual, que es de 9.015 euros. Por tanto, si nos estamos beneficiando del máximo de la deducción, reducir la cuota puede implicar no aprovechar al máximo la desgravación. En nuestro ejemplo esto no aplica, ya que si reducimos la cuota pasaremos de 11.448 euros a 10.728 euros, ambos por encima del límite de desgravación, y por tanto seguiremos disfrutando de esos 1.352,25, que es el máximo.

Hay que decir que para mejor entendimiento del lector y para tratar con cálculos más sencillos, hemos supuesto un interés fijo durante toda la vida del préstamo al 4%; en la realidad esto no sucede, si no que, como ya hemos dicho, la hipoteca estará referenciado al Euribor más un margen comercial, que no suele ser fijo, si no que varía año a año. Es por esto por lo que los cálculos suelen ser más complejos, y la decisión óptima suele depender de ese interés variable.

De hecho, las hipotecas suelen tener plazos de amortización de muchos años, y lo más probable es que se den épocas de tipos de interés más altos y tipos de interés más bajos, y todo ello va a influir en nuestras decisiones de amortización. También habría que tener en cuenta el valor del dinero en el tiempo, ya que las cuotas que hoy paguemos nada tendrán que ver con la cuota que paguemos dentro de quince años. Es posible que, en este sentido, sea indiferente reducir cuota o plazo.

En nuestro ejemplo, el elegir plazo en lugar de cuota nos ha ahorrado 10.000 euros (sin tener en cuenta el coste de diferir los pagos, al no ser el precio el mismo en el tiempo), y en alguna ocasión nos permitirá aprovechar la deducción, pero tendremos que hacer un mayor desembolso mensual de casi 50 euros más al mes. La mejor decisión depende, sobre todo, de nuestra situación personal.

Imagen | Tax Brackets

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  • ismaac

    Muy buena la tabla comparativa para ver el ahorro total dependiendo de las opciones que escojamos.

  • pepwallace

    hola,

    queremos pedir una hipoteca para realizar obras en casa (es muy vieja y sólo queremos dejar las 4 paredes).

    Aquí también entra la deducción por vivienda habitual o es solo para la compra de primera vivienda ?

    muchas gracias !

  • Diego Lorenzana

    Hola, pepwallace.

    Gracias por tu comentario.

    Reformar la vivienda habitual tiene derecho a deducción, pero sólo aquellas que se realicen bajo unos determinados supuestos recogidos en la ley.

    Tienes más información en la siguiente web:

    http://impuestosrenta.com/la-deduccion-por-inversi

    Un saludo!

  • 7029

    Hay un fallo muy gordo, que invalida ciertas afirmaciones que están en negrita, y es que se asume que Andrés tiene los 10.000€ debajo del colchón hasta que decide amortizar. También el caso del interés al 4% me parece que es un poco mas alto que la media nacional y hace los datos un poco menos útiles.

    Para mi no hay duda, con la realidad actual NO se ha de amortizar hipoteca pasados los 9015€ por titular que pague mas de 1419€ de IRPF al año, porque hasta esa cantidad hacienda nos devuelve un 15% y eso es muy difícil de batir.

    Para esta afirmación asumo que el interés por el ahorro es mas alto que el interés del préstamo. Hoy en día se le pueden sacar a los ahorros entre un 3.6% y un 4.1% en depósitos sin riesgo.
    Estando el euribor a 1.725% mas pongamos un diferencial de un 0.8%, el interés del préstamo sigue saliendo menor que el del ahorro por lo cual es mejor ahorrar que amortizar.
    Si en algún momento se giran demasiado los números cogemos todo el deposito y amortizamos hipoteca.
    Además es dinero que tenemos disponible para una urgencia, sería muy feo reducir hipoteca que nos carga un interés al 2.5% (o incluso al 4%) y al año siguiente pedir un préstamo al 8% para comprar un coche.

    Para la cantidad a reducir hasta llegar a los 9015€ por titular que paga mas de 1419€ de IRPF anual hay que reducir cuota siguiendo la misma lógica.
    Siempre que se sea responsable y se invierta el ahorro de la cuota en un depósito, ya que como he dicho el interés que obtenemos es mayor que el que dejamos de pagar.

    Luego podríamos argumentar que con el crecimiento del IPC la cuota a lo largo de los años se ‘encoge’ respecto a los sueldos (a la larga, larga) y por tanto mas años pagando mas se ‘encoje’.
    También que con la deducción de impuestos cuantos mas años estés pagando mas años te estas deduciendo al 15%.

    Al final se ha alargado un poco el tema pero es que tenía que decirlo. Es algo suficientemente complejo como para que la mayoría la gente no lo entienda o no se moleste en entenderlo, pero creo que ya que hacéis el esfuerzo en explicarlo en el blog, al menos explicadlo bien.

  • Diego Lorenzana

    Como decimos en el post este es un ejemplo muy muy básico de lo que pasaría si se decide amortizar anticipadamente la hipoteca. Nuestra intención no es que esto llegue a los expertos financieros si no a todo el mundo, y por eso no se han tenido en cuenta ciertas variables como el coste de oportunidad de destinar el dinero a amortizar en lugar de abrir un depósito que diera más rentabilidad; tampoco se tiene en cuenta la inflación ni el coste del capital. De hecho, ponemos de manifiesto en el post que el interés del 4% es irreal, ya que ninguna hipoteca en España está referenciada a un tipo de interés fijo durante toda la vida del préstamo (quizá las más antiguas), si no que más bien está referenciada al Euribor más un margen comercial, de cuya evolución dependen los intereses a pagar. Es más complejo de lo que hemos expuesto ahí, ya lo decimos, pero lo que queremos es que la gente NO experta se haga una idea general de lo que puede ser mejor para ellos, y en ningún momento queremos introducir demasiadas variables que dificulten el entendimiento.

    • 7029

      Es una buena respuesta, pero aún y así los conceptos no son tan avanzados, yo no soy ningún experto, ni siquiera me dedico a nada relacionado con lo financiero y lo que explico lo he deducido por mi mismo pero no he visto a nadie que haga un razonamiento similar, experto o no.
      Creo que debidamente explicado más gente puede entenderlo, incluso lo considero mas sencillo que entender el sistema de crédito francés tal como explica el post.

  • 8187

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