Me independizo, pero ¿compro o alquilo una vivienda?

¿Comprar o alquilar? Esta es la cuestión que nos planteamos cuando buscamos vivienda. Y no es fácil tomar una decisión, porque cada opción tiene sus ventajas y sus inconvenientes. No se puede decir que una alternativa sea mejor que otra, porque depende de las circunstancias personales de cada persona, pero sí podemos ayudarte a calcular los gastos que supone cada opción.

España es un país de propietarios. Casi un 80% de los españoles es titular de la vivienda en la que vive, mientras que solo el 21% vive de alquiler, según los datos de Eurostat. En Europa, la media de alquiler ronda el 30%, porcentaje que se supera en países como Alemania, con casi un 40%, o Dinamarca con un 37%.

A pesar de estas diferencias, durante los últimos años se ha producido un crecimiento en la tasa de alquiler en España, que en 2001 era solo del 9,6%. Este crecimiento se justifica por el aumento de la movilidad geográfica, la caída de los salarios y la dificultad para conseguir financiación hipotecaria, y se espera que siga creciendo los próximos años hasta situarse en tasas similares a la de los países europeos.

La fianza y las garantías adicionales en el alquiler

En principio, alquilar una vivienda es más barato que comprarla porque no necesitamos tener ahorrado una gran cantidad de dinero para dar la entrada de la misma. No obstante, existen ciertos gastos asociados con el alquiler que tenemos que tener en cuenta.

En primer lugar, en los contratos de alquiler, el inquilino está obligado a depositar una fianza como depósito, que normalmente se corresponde con una mensualidad del alquiler. Esta fianza debe ser ingresada por el arrendatario en el organismo autonómico correspondiente con el fin de devolverla al inquilino cuando finalice el contrato. El arrendador podrá descontar de la fianza los desperfectos causados por el inquilino y los últimos recibos que queden pendientes de pagar, pero esta fianza nunca sirve como pago de la última mensualidad.

El propietario puede pedir otras garantías adicionales al inquilino para asegurarse del cobro de la renta, como un depósito o un aval bancario, que sirva para cubrir varios meses del pago del alquiler. Eso sí, para que sean efectivas tienen que estar recogidas en el contrato de alquiler, donde también quedarán recogidas las condiciones de la actualización de la renta de alquiler y el índice que se tomará como referencia.

Reparto de gastos entre propietario e inquilino

En cuanto a los gastos de la vivienda, corresponde al inquilino el pago mensual de los recibos de suministros (agua, luz, gas, teléfono…)El propietario está obligado a pagar anualmente el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) y la comunidad de propietarios mensualmente. Con respecto a las derramas por obras en la comunidad realizadas durante el alquiler, conviene especificar en las cláusulas del contrato a quién corresponde el gasto, aunque en principio debe ser al propietario por ser el titular de la propiedad.

Los gastos asociados a la compra de vivienda

Comprar vivienda ahora es más barato que hace unos años porque los precios de la vivienda están más bajos, y con el euríbor por debajo del 1% las hipotecas también son más baratas que antes. A pesar de esta buena noticia, hay que tener en cuenta los gastos asociados a la compra de vivienda para saber si es una buena opción.

Con independencia de que necesitemos una hipoteca para comprar la vivienda, tenemos que hacer frente a unos gastos de notaría, registro e impuestos que deberemos sumar al precio de la vivienda. Estos gastos se calculan en torno al 10% del valor del inmueble; es decir, si la vivienda cuesta 100.000 euros, necesitamos disponer de 10.000 euros más para los gastos.

A la hora de elegir entre una vivienda nueva o de segunda mano, es importante tener en cuenta los impuestos que tendremos que pagar . La vivienda nueva está gravada con el 10% de IVA y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), que depende de cada comunidad autónoma, variando entre el 0,5% y el 1,5%. Si la vivienda es de segunda mano, el impuesto que se aplica es el de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que supone entre el 6% y el 10% del valor de la vivienda y que también varía según la comunidad autónoma.

Los gastos de una hipoteca

Si necesitamos una hipoteca para financiar la vivienda, los gastos se incrementan porque hay que hacer también escritura de la hipoteca, lo que significa pagar de nuevo notario y registro. Es decir, tenemos que seguir haciendo números.

En primer lugar, los bancos ofrecen como máximo el 80% del valor de tasación del inmueble, así que hay que tener ahorrado el 20% restante para dar la entrada de la vivienda. Con anterioridad, habremos tenido que pagar la tasación de la vivienda, que es la valoración que se hace del precio del inmueble sobre el que se fija la hipoteca, además del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), en función de la responsabilidad hipotecaria que fija el banco. Después habrá que pagar los gastos de la gestoría, que se encargará de hacer todos los trámites hasta la inscripción de la vivienda en el Registro, y la liquidación de impuestos.

Al pago mensual de la hipoteca hay que sumar los recibos correspondientes de agua, luz, teléfono, gas y comunidad de propietarios. Sin embargo, a diferencia del alquiler, el pago de todos estos gastos nos permite tener una vivienda en propiedad que nos puede servir de garantía para pedir otros préstamos o venderlo para hacer otras inversiones.

Sin desgravaciones fiscales

La compensación que tanto el alquiler como la compra de vivienda tenían en la declaración del IRPF ha quedado eliminada. En la actualidad, ni las hipotecas ni los contratos de alquiler permiten conseguir desgravaciones fiscales a nivel estatal, aunque en algunas comunidades autónomas aún siguen vigentes algunas desgravaciones en el alquiler.

En definitiva, una vez hayamos calculado todos los gastos, la decisión de comprar o alquilar depende de la situación de cada persona. No obstante, el alquiler nos ofrece más movilidad, mientras que la compra, para la mayoría de las personas, constituye la inversión más importante de su vida.

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