No sólo mires los intereses a la hora de contratar una hipoteca

Lupa

Un error muy frecuente que cometemos al ir a una sucursal a solicitar una hipoteca es preguntar sólo por la cuota mensual que pagaremos. Esta mensualidad, que se paga en el primer periodo de amortización (los primeros 6 meses o 1 año), no es el dato fundamental para elegir el préstamo hipotecario óptimo; las cuotas cambian en cada revisión y, además, hay que tener en cuenta las comisiones y demás productos que nos ofrecen junto al préstamo que aumentan los costes.

La cuota se calcula en base a un interés fijo, pese a que la hipoteca es a tipo variable. Si nos dicen que el tipo de interés inicial es euríbor + 0,84, por ejemplo, en realidad la mensualidad se calcula con el tipo fijo resultante de sumar 0,84 puntos al euríbor anual correspondiente. Si la fuéramos a contratar hoy, este tipo de interés inicial sería de 2,097% + 0,84% = 2,937%. ¿Podemos basar nuestra decisión en la cuota resultante?

El tipo de interés no lo es todo

El pago mensual que obtenemos, en base a una hipoteca de 200.000 euros a 30 años y al tipo de interés del ejemplo, es de 836 euros. Sin embargo podría ocurrir que una hipoteca referenciada a euríbor + 1 nos ofreciera una cuota de 790 euros (tomando un tipo de interés inicial del 2,5%); esta cuota inicial menor no es útil para comparar, ya que se basa en que el banco ha utilizado un tipo fijo inicial menor por motivos comerciales. El resto de los 29 años pagaremos una cuota más alta, pese a esta rebaja inicial.

También podría ocurrir que nos ofrecieran una hipoteca más barata, por ejemplo a euríbor + 0,75. La cuota sería menor en cada revisión, sin embargo esta hipoteca tiene comisiones y productos vinculados (un seguro de protección de pagos y un plan de pensiones, por ejemplo) que acaba haciéndola más cara financieramente hablando.

Sin duda el tipo de interés variable que nos aplican en cada revisión es un dato fundamental para seleccionar un préstamo hipotecario; sin embargo el coste financiero real de la hipoteca es la información que nos permitirá elegir bien. Y para ello hay que tener en cuenta los productos asociados y las comisiones aplicables al préstamo.

Ojo a los seguros vinculados a la hipoteca

Entre los seguros que se nos ofrecen, hay que tener en cuenta:

* El seguro del hogar es el único obligatorio (hay que asegurar la casa contra incendios), si bien podemos contratarlo con la aseguradora que queramos, siempre que pongamos como primer beneficiario al banco. Para hacernos idea de lo que nos puede costar, hay comparadores de seguros como Rastreator muy útiles. Para una casa de 100 m2, el seguro nos podría salir entre 146 y 250 euros.

* El seguro de vida, que paga al banco un importe pactado de la hipoteca pendiente en caso de fallecimiento de uno de los titulares. No es obligatorio, si bien es recomendable, se tenga o no hipoteca, asegurar a nuestra familia que recibirá un dinero en caso de que nosotros ya no estemos, y el seguro de vida es una opción de ahorro a estudiar. Una mujer de 35 años que trabaja en una oficina, por 180.000 euros asegurados podría pagar entre 140 y 200 euros al año, con una aseguradora competitiva. Si además queremos cubrir el riesgo de invalidez, el coste asciende hasta un máximo de unos 300 euros.

* Seguro de protección de pagos, que paga las mensualidades durante un periodo de tiempo (normalmente un año continuo o 36 meses alternos) si nos quedamos en el paro o tenemos una incapacidad laboral. Cuestan varios miles de euros y hay que leer la letra pequeña con atención, ya que no incluye todo tipo de despidos, por ejemplo.

* Los mal llamados seguros de tipo de interés. En realidad son un producto financiero complejo, una permuta de tipos de interés. Son los Swap o los CAP. No son recomendables salvo que entendamos a la perfección el producto que estamos contratando.

La lista no es cerrada, ya que la imaginación de aseguradoras y bancos no tiene límite; he llegado a ver entidades que bonificaban el interés de una hipoteca si se contrataba el seguro del coche con la aseguradora del banco.

Hay más productos para encarecer tu hipoteca

Algunas entidades financieras nos ofrecen un tipo de interés determinado para nuestra hipoteca sólo en el caso de que además contratemos otro producto financiero o cumplamos determinadas condiciones de vinculación con la entidad:

* Planes de pensiones, útiles para ahorrar a largo plazo. Sin embargo tenemos que ser nosotros que elijamos el plan, no el banco por nosotros.

* Tarjetas de crédito, con un gasto mínimo al mes o año.

* Obligación de vincular en la cuenta nuestra nómina.

* Domiciliar determinados recibos del hogar.

Y un largo etcétera de obligaciones adicionales que encarecen el coste final de contratar la hipoteca.

Y, cómo siempre, ahí están las comisiones

Por otra parte hay que analizar con atención las diferentes comisiones que nos pueden incluir las escrituras de préstamo hipotecario, que también incrementan el coste de la financiación. La principales a tener en cuenta en el caso de hipotecas a tipo variable son:

* Comisión de estudio, poco usada actualmente, que se cobra por el mero hecho de estudiar la documentación que entregamos al banco y hacer el análisis de riesgo.

* Comisión de apertura, que puede llegar al 1% o más sobre el importe concedido, y que se cobra al firmar la hipoteca. Algunas entidades cobran un 0%, como es el caso de la HIPOTECA NARANJA de ING DIRECT, que no cobra comisiones.

* Comisión por amortización anticipada o compensación por desistimiento, que se aplica cuando tenemos dinero y queremos cancelar parte de la hipoteca. La compensación por desistimiento no puede superar el 0,5% los primeros 5 años y el 0,25% el resto. Hay entidades que no cobran importe alguno.

* Comisión por subrogación, que se aplica cuando queremos cambiar de banco. Dependiendo de la entidad puede rondar el 1%, y encarece la operación de mejora de condiciones hipotecarias.

Mención aparte hay que hacer a las cláusulas de suelo, que limitan el tipo de interés mínimo que pagará el cliente. Si podemos elegir, nunca deberíamos firmar este tipo de escrituras de préstamo hipotecario.

Contratar una hipoteca es probablemente la decisión financiera más importante de una familia. Vale la pena conocer lo que se va a firmar y elegir adecuadamente en base a las diferentes opciones que nos ofrece el mercado. No sólo nos tenemos que fijar en el tipo de interés o en la cuota inicial, hay otros puntos muy importantes a valorar.

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