¿Puedo alquilar mi casa para sacar un extra este verano? Airbnb y la legalidad del alquiler esporádico

Seguro que muchos habéis oído hablar de Airbnb o tenéis a algún amigo o conocido que ha alquilado su casa durante unos días o semanas, un servicio que se ha planteado como consumo colaborativo, de la misma manera que lo hace BlaBlaCar para compartir coche. Es algo relativamente habitual en grandes ciudades como Barcelona, Madrid y Valencia, aunque en el portal encontramos viviendas y habitaciones en todo el país y casi en cualquier destino del mundo.

Sin embargo, a la hora de ofrecer nuestra vivienda, es normal preguntarse: ¿es legal alquilar mi casa para sacar un extra este verano? La respuesta a esa cuestión, desafortunadamente, no es clara, ya que la reciente modificación de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) ha excluido este tipo de alquileres de su ámbito de aplicación, quedando su regulación a expensas de las Comunidades Autónomas.

¿Es legal Airbnb y el alquiler ocasional de nuestra vivienda?

En el año 2013, se añadió a través del artículo 1.2 de la ley 4/2013 el punto e) al artículo 5 de la mencionada Ley de Arrendamientos Urbanos, que trata sobre los arrendamientos excluidos:

(Queda excluida) La cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial.

Así, la legalidad de alquilar ocasionalmente nuestra vivienda con fines turísticos se encuentra ahora mismo en un cierto limbo en muchas de las Comunidades Autónomas, que todavía no han legislado al respecto, mientras que en otras se establecen algunas condiciones y prohibiciones.

De forma general, es necesario inscribir nuestra vivienda como vivienda turística en la autoridad competente (el ayuntamiento o la comunidad, según los casos) y cumplir los requisitos marcados. Lo que ocurre es que cada comunidad es un mundo, así que a continuación vamos a repasar las que sí han legislado o tienen previsto hacerlo, aunque nuestra recomendación siempre es que consultéis con vuestro ayuntamiento:

  • Andalucía: actualmente se rige por la ley general de turismo de Andalucía de 2011, en la que no se contempla este tipo de alojamiento ocasional, y por tanto no permite su inscripción como viviendas turísticas, sancionando a aquellas que se ofrezcan como tal. Actualmente está en marcha un borrador de decreto que debía haberse aprobado en enero, en el que se regulaba y permitía el alquiler de la vivienda propia de forma ocasional, tanto de forma completa como por habitaciones.
  • Aragón: está previsto prohibir el alquiler por habitaciones de carácter vacacional.
  • Asturias: se establece como requisito el servicio de alojamiento como mínimo los meses verano (de julio a septiembre) excluyendo así a quienes quieran alquilar su vivienda solo unos días o semanas al año.
  • Baleares: aunque está en marcha el reglamento que desarrolla la ley turística balear, no se permite alquilar apartamentos en edificios de viviendas o en casa adosadas en régimen de propiedad horizontal.
  • Islas Canarias: en el nuevo borrador se prevee que las viviendas turísticas requieran autorización de la comunidad de propietarios.
  • Cantabria: para alquilar nuestra vivienda con carácter turístico se requiere el alta en la Agencia Tributaria y en la Seguridad Social, lo cual complica los trámites y hace inviable económicamente un alquiler esporádico.
  • Cataluña: es necesario disponer de una licencia de apartamento turístico y cobrar a los huéspedes la tasa turística correspondiente. Esta licencia la otorgan los ayuntamientos, y de momento algunos como el de Barcelona no conceden nuevas licencias. Sin embargo, está prevista una nueva ley que regule esta actividad de forma más específica, así como otras de economía colaborativa. No se incluye en la legislación actual el alquiler de una o más habitaciones de la vivienda habitual, quedando esta al amparo de la LAU.
  • Comunidad Valenciana: se debe registrar la vivienda para su uso turístico, pero no es obligatorio para quienes alquilen una única vivienda con este fin.
  • País Vasco: la ley actual no contempla el alquiler de una única vivienda, aunque se está trabajando en un borrador de la nueva Ley de Turismo.
  • Galicia: se prohíbe el alquiler por habitaciones con fines turísticos.
  • Comunidad de Madrid: la legislación es probablemente de las más restrictivas. El decreto 79/2014 prohíbe alquilar nuestra vivienda para uso turístico por un período inferior a cinco días, así como el alquiler por habitaciones para cualquier periodo.

¿Tengo que declarar el alquiler?¿Y cobrar IVA?

Como hemos visto, algunas de las Comunidades Autónomas establecen en su legislación la necesidad de iniciar una actividad económica para poder alquilar nuestra vivienda, aunque lo normal es que este no sea un requisito. Sin embargo, eso no significa que no debamos declarar los importes obtenidos por el arrendamiento, que deberemos reflejar en la Declaración de la Renta como rendimientos inmobiliarios.

Por otro lado, el alquiler de viviendas vacacionales está sujeto pero exento de IVA, lo que quiere decir que no estás obligado a recaudar este impuesto. Sin embargo, sí debes cobrarlo (y por tanto iniciar una actividad económica y darte de alta como autónomo) si ofreces otros servicios como limpieza, lavado, comida.

Complementariamente, si tenemos previsto alquilar nuestra vivienda más de cuatro meses al año, es necesario contar con el certificado energético correspondiente que acredite su nivel de consumo de energía.

Como veis, no es fácil contestar a la pregunta de si es legal alquilar nuestra casa para sacar un extra este verano, dependerá mucho de la Comunidad Autónoma en la que esté ubicada la vivienda y en muchos caso no existirá un marco legal específico que regule la actividad.

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Conversación

  • Minguez

    Y por estas cosas España es un chiste en competitividad y libertad económica.
    Quien va a montar un negocio sobre algo nuevo si te lo prohíben o te hacen la vida imposible

  • Mario Cobretti

    Yo soy de los que veo bien un cierto control pero no lo que hay ahora, pegas para todos los nuevos modelos de negocio y lios. La justificación es que a un hotel o a un profesional del alojamiento se le exige un seguro por lo que pueda pasar durante una estancia (un incendio, etc.) pero a alguien que alquila en Airbnb no. Habría que ver si esto tiene sentido y si procede relajar la norma para los establecimientos hoteleros o exigir más a Airbnb.

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  • Es lo de siempre, los grandes negocios ya establecidos se ven desplazados por los nuevos, que además, suelen ser más justos socialmente, tanto para el consumidor, como por el hecho de que permiten a muchas familiar aliviar su maltrecha economía. Yo haría dos distinciones, por un lado, las familias que buscan sacar un extra o incluso un sueldo alquilando parte de la casa en la que residen, y por otro lado, los que alquilan decenas de casas y montan un hotel encubierto. No prohibiría nada, pero obviamente a los segundos habría que exigirles lo mismo que a un hotel o un hostal. Y a los primeros, pues que se les permita y paguen IVA y si acaso un impuesto porcentual al beneficio. Es lo que dice Mario, no se puede predicar que hay emprender y por otro lado aliarse con las grandes empresas para prohibir a los pequeños que puedan salir adelante gracias a la economía colaborativa. El tiempo y la razón pondrán a cada cual en su sitio. Que queréis que os diga, entre que un hotel con cuarenta habitaciones de 10 sueldos de miseria y todo su beneficio a una sola persona o que cuarenta familias con cuarenta habitaciones se saquen cada una cuatrocientos o quinientos euros al mes, prefiero lo segundo.

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  • Hany

    So it is legal then or not? I have been looking for information and I went to the comunidad de madrid and they didnt know anything about airbnb so I have no idea… They need to tell us directly from the airbnb platform so we don’t do anything illegal…

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