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Si en un momento dado disponemos de un dinero adicional, por ejemplo porque te haya tocado la lotería o bien porque has conseguido ahorrar un dinero extra o recibido una herencia, puedes darte un capricho como irte de vacaciones, puedes invertirlo en algún depósito o fondo de inversión, o bien puedes emplearlo en tapar algún agujero; y si hay algún agujero que la mayoría de las familias quieren tener bien tapado, ese es el de la hipoteca.

En este sentido, hay varias formas de reducir la cantidad de dinero a pagar por la hipoteca. Podemos bien reducir la cuota mensual a pagar o bien reducir el tiempo de amortización de la misma. Pero, ¿cuál es la mejor opción de las dos?

¿Cómo se calcula lo que pagaré de hipoteca mes a mes?

Lo primero que tenemos que saber antes de intentar reducir nuestra hipoteca, es saber cómo se calcula. Lo que nos costará en realidad la vivienda no será sólo el valor de ésta, si no también los intereses que tendremos que satisfacer por el préstamo. Estos intereses se calculan en función del Euribor más un margen de comercial que aplica cada banco, por ejemplo, Euribor + 0,50%.

A la hora de amortizar la hipoteca, aunque nosotros paguemos la misma cantidad de dinero mes a mes, en realidad estamos pagando una proporción del capital vivo, es decir el capital pendiente de amortizar, y una cantidad de intereses, que será mayor al principio y menor al final. Es el llamado sistema de amortización francés, que es el más utilizado en nuestro país como sistema para calcular el modo de amortizar un préstamo bancario.

La base de este sistema consiste en concentran la mayor parte del pago de los intereses durante los primeros años de amortización de la hipoteca; casi el 20% de éstos se pagan en los dos primeros años, y los intereses a pagar serán tanto menores a medida que se va amortizando la hipoteca.

¿Cómo amortizar mi hipoteca?

Lógicamente no podremos ahorrarnos ni un euro del capital vivo de nuestra hipoteca, ya que los bancos esperan que les devolvamos lo que nos han prestado. Pero los intereses a pagar son variables, en primer lugar, por la propia naturaleza del Euribor, que es un índice variable y que modifica los intereses a pagar año a año, y por otro lado, por la posibilidad de poder amortizar anticipadamente nuestra hipoteca. Pero, ¿cuál es la mejor forma de hacerlo?

Tenemos dos opciones. Como dijimos, podemos, o bien reducir la cuota que pagamos mes a mes, sin reducir de esta manera el plazo del préstamo o bien pagar la misma cantidad de cuota pero reduciendo los plazos. El escoger una u otra opción dependerá de nuestras posibilidades, necesidades e incluso de la situación económica general, así como de las condiciones de amortización de nuestra hipoteca, que puede tener una pequeña comisión por amortización total o parcial. Por eso algunas hipotecas con interés más bajo pueden acabar siendo más caras a la larga.

Reduciendo la cuota nos permite llegar a fin de mes más holgados; el problema de esta forma de amortización anticipada es que no reducimos la vida del préstamo, y por tanto tendremos que estar pagando la hipoteca durante más tiempo que si reducimos el plazo, por el que pagaremos la misma cuota todos los meses pero durante menos tiempo.

¿Y qué ventajas tiene esto? Pues es bien sencillo. Cuanto más tiempo estemos expuestos a una deuda, mayor cantidad de intereses tendremos que pagar. Esto quiere decir que reducir el plazo implicará menor carga financiera para los hipotecados, y por tanto menor dinero tendremos que satisfacer finalmente por la hipoteca que si reducimos solamente la cuota. Esto no quiere decir que reducir sólo la cuota no abarate los intereses, pero la rebaja será menor que si se reducen los plazos.

Además, como hemos dicho, por el carácter de amortización del préstamo, en el que los intereses son pagados sobre todo al principio, si fuera posible conviene realizar la rebaja de plazos lo antes posible. Cuanto antes realicemos la amortización parcial del préstamo, mayor cantidad de intereses nos ahorraremos. Incluso dentro de un mismo año, nos ahorraremos mayor cantidad de intereses en los primeros meses que en diciembre.

La deducción fiscal, otro aspecto a tener en cuenta

Toda hipoteca que tengamos por vivienda habitual tiene derecho a una deducción fiscal de un 15% de lo pagado hasta un máximo de 9.015 euros anuales. Con lo cual, si nuestras cuotas anuales son menores a esa cifra, merecería la pena intentar apurar el máximo el límite de la deducción.

Por ejemplo, una persona con una hipoteca de 500 euros al mes, pagará al final del año 6.000 euros. Imagina que por cualquier razón recibes un dinero adicional de unos 10.000 euros. Una buena opción para amortizar la hipoteca sería reducir el plazo, pero no pagando la misma cuota, si no pagando más para aprovecharnos de la deducción fiscal. Es decir, dividir esa aportación adicional entre tres años, aportando 3.015 euros adicionales al año, y aprovechándonos del límite de la deducción. En total, contaríamos con 1.352,25 euros cada año que nos habremos deducido.

Esto, como decimos, es una buena opción, ya que por un lado reducimos plazo, pagando menos intereses al final del plazo de amortización del préstamo, y por el otro, nos aprovechamos de la deducción fiscal. Posiblemente lo que no interese es superar el límite de deducción, pero eso ya depende de los intereses que se paguen, ya que como dijimos a menores plazos, menores intereses a satisfacer.

El Euribor también influye

Aunque pueda parecer que las grandes decisiones macroeconómicas no nos afectan, esto no es así y debemos tener en cuenta la coyuntura económica actual para valorar nuestra decisión. Cada vez que hay una revisión hipotecaria, se actualiza los intereses a pagar, pudiendo ser mayor o menor esa cantidad en función de la evolución del Euribor. Éste a su vez, depende de la evolución de los tipos de interés oficiales, fijados por el BCE.

En un escenario de posible subida de tipos, en la que el coste del préstamo se encarece por aumentar los intereses, es posible que nos interese una reducción de la cuota para contrarrestar esa eventual subida, y mantener la misma cantidad pagada mes a mes que antes, sobre todo si ya nos estamos beneficiando del límite de la deducción, aunque a largo plazo paguemos más dinero en intereses, como ya comentamos.

Análogamente, y en un escenario de bajada de tipos de interés, en el que las cuotas se reducen por reducirse los intereses, quizá merezca la pena reducir el plazo, bien manteniendo la cuota o bien aportando más dinero para beneficiarnos del máximo de la deducción.

Conclusión

En realidad, no hay una decisión mejor o peor. Todo depende de nuestras necesidades y posibilidades actuales. Si somos personas que pensamos en el corto plazo, y con altas necesidades de liquidez, amortizaremos el préstamo reduciendo la cuota sin reducir los plazos, pero si pensamos a más largo plazo, se reducirán los plazos sin reducir la cuota, o incluso aumentándola; la realidad es que ambas decisiones nos ayudarán a la larga a tener que pagar menor cantidad de intereses. El lunes sacaré un caso práctico para un mejor entendimiento del artículo.

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Imagen | andrewmalone

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