Siete aspectos a tener en cuenta a la hora de contratar una hipoteca

La hipoteca es uno de los gastos más importantes que todas las familias tendrá que afrontar a lo largo de su vida y, desde luego, el más cuantioso, ya que son muchos los hogares españoles que destinan buena parte de sus ingresos mensuales a pagar una parte de esta deuda que puede durar toda una vida.

Una inversión tan importante requiere un estudio muy detallado si queremos evitar sustos innecesarios en el futuro. Conviene tener presente cuáles son las condiciones más importantes que suele llevar aparejado la firma de toda hipoteca. En concreto, nos hemos quedado con siete aspectos que creemos que son los más relevantes.

El TIN: el gasto más evidente de todas las hipotecas

El primer gasto que veremos asociado a una hipoteca, incluso antes de leer y negociar las condiciones de la misma, es el Tipo de Interés Nominal, más conocido por sus siglas, TIN. Se calcula como porcentaje del capital prestado por la entidad financiera, por ejemplo, el 4%.

En la mayoría de préstamos hipotecarios, el TIN se mide tomando como referencia el euríbor a seis meses o un año y añadiendo un diferencial. Por ejemplo, si el TIN del préstamo es de euríbor + 1% y el nivel de euríbor es del 0,5%, el tipo de interés que se aplicará al préstamo será del 1,5%.

En algunos préstamos se aplica, además, un TIN inicial (TINI) el primer año, que puede ser fijo o variable y que puede encarecer las cuotas a pagar durante estos primeros doce meses. Por ejemplo, si el tipo de interés el primer año es del 3% y el resto es de un euríbor más el 1% siendo el euríbor del 0,5%, estaremos pagando 1,50 puntos porcentuales más (3% frente a 1,5%) durante estos primeros doce meses.  Cabe destacar que la Hipoteca NARANJA de ING DIRECT no tiene TINI, siendo su TIN el mismo a lo largo de todo el período en el que se paga la hipoteca.

La TAE: ¿qué coste tendrá realmente nuestra hipoteca?

La TAE indica el coste real de lo que pagamos por el dinero prestado en términos porcentuales, incluyendo no solo el tipo de interés del préstamo año a año (TIN), sino también otros gastos relacionados con la hipoteca como, por ejemplo, los seguros de vinculación, los gastos de tasación, los gastos de gestoría, los aranceles registrales y el impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados.

Existen numerosas calculadoras de la TAE, como la que ofrece el Banco de España, que calcula el coste efectivo del préstamo en función del capital inicial, los gastos de constitución del préstamo, sus gastos periódicos y su periodicidad, el TIN y el plazo de amortización de la hipoteca.

Prestar especial atención a las comisiones

En general, la mayor parte de la gente sabe que al comprar una vivienda mediante crédito hipotecario hay que hacer frente a una serie de gastos en forma de comisiones. Dentro de estos gastos, los más importantes son:

  • Comisión de apertura: consiste en un porcentaje que la entidad cobra sobre la totalidad de la hipoteca a la hora de firmar el préstamo hipotecario.
  • Comisión de estudio: es la comisión que la entidad aplica sobre las gestiones realizadas para verificar si el deudor tiene capacidad para devolver el préstamo.
  • Comisión por desistimiento: es la que se produce cuando pagas anticipadamente tu hipoteca, la cancelas totalmente o decides subrogarla a otra entidad. En la actualidad, se encuentra regulada por Ley, con un máximo del 0,5% si se produce durante los cinco primeros años y del 0,25% posteriormente.

Hay que tener en cuenta que cuánto mayores sean las comisiones, mayor será la TAE de la hipoteca, encareciendo de forma notable su coste. La hipoteca NARANJA de ING DIRECT no tiene asociada ninguna de estas comisiones, por lo que su coste será más bajo que el de otros préstamos hipotecarios que sí las tengan.

¿Me prestarán la totalidad de lo que cuesta la casa?

Es importante tener en cuenta que no todos los préstamos hipotecarios garantizan el 100% del valor de tasación de la vivienda, sino una parte del mismo. En términos bancarios, esto se conoce como LTV (Loan-To-Value ratio), que mide la relación entre la cantidad entregada en concepto de préstamo y el valor de tasación de la vivienda.

Por ejemplo, para la compra de una vivienda cuyo valor de tasación es de 100.000 euros, siendo la hipoteca de 80.000 euros, la relación del préstamo valor (LTV) será del 80%.

 Compara los precios de las hipotecas

Al igual que haríamos con cualquier otro producto que vayamos a comprar, con las hipotecas es todavía más necesario comparar entre los precios de las mismas, teniendo en cuenta todos los gastos a los que tendremos que hacer frente.

Para saber si una hipoteca es cara o barata con respecto a otra nos debemos fijar, no solo en el TIN, sino también en el resto de comisiones y gastos asociados al préstamo.  Podemos utilizar un simulador de hipotecas como el que ofrece ING DIRECT para calcularlo.

¿Qué condiciones me exigen para prestarme el dinero?

Las entidades financieras suelen exigir una serie de condiciones para conceder el préstamo hipotecario. El banco nos prestará el dinero en función de nuestros ingresos mensuales y teniendo en cuenta dos aspectos fundamentales:

  • Ahorros que se aportan, de tal manera que no se concederá más del 80% del precio de compra.
  • Estabilidad de estos ingresos, en función de la antigüedad en la empresa y del contrato laboral que tengamos firmado en la actualidad.

¿Tengo que contratar algún servicio del banco?

En la mayoría de ocasiones, el banco exige que, con la firma de la hipoteca, se contraten una serie de productos bancarios que vienen comercializando las mismas entidades o que se domicilien algunos recibos o la nómina.

Entre estos productos, destacan varios seguros, como los de vida o de hogar o la contratación de tarjetas de crédito. En todo caso, estas condiciones varían en función del tipo de hipoteca concedida y de la entidad financiera en la que se firme el préstamo.

Imagen | AlexanderStein

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