¿Tienes una hipoteca? Así te afecta la nueva ley hipotecaria

La ley de los contratos de Crédito Inmobiliario, más conocida como ley hipotecaria, ha sido aprobada por el Consejo de Ministros y ahora falta su tramitación en el Congreso para que pueda entrar en vigor en el primer semestre de 2018. El objetivo de esta norma que traspone la Directiva Comunitaria es dar una protección mayor al consumidor y más transparencia en los contratos hipotecarios.

Los cambios que se van a producir en la tramitación de las hipotecas afectan a todo el proceso, desde las condiciones que tiene que tener una hipoteca hasta un posible impago de la misma, pasando por el momento de su firma. Estas son las principales novedades que debes tener en cuenta a la hora de firmar una hipoteca.

Antes de la firma de la hipoteca

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Entrega previa de la documentación

El banco está obligado a entregar al cliente toda la documentación de la hipoteca 7 días antes de la firma. En esta documentación se incluye una ficha europea de información normalizada (FEIN) y una ficha de advertencias estandarizadas (FIAE) que recogerá la información sobre las cláusulas que se incluyen en el contrato.

Además, cuando se firma una hipoteca de interés variable, se debe dar una simulación de cómo cambiará la cuota según cambie el tipo de interés a lo largo del tiempo de duración de la hipoteca.

Creación de un contrato tipo

Se crea un modelo de contrato tipo fácil de comprender para cualquier persona, al que los clientes y bancos se podrán adherir voluntariamente. En este contrato se especifican los principales gastos de la hipoteca: notaría, registro, gestoría e impuestos.

Más visitas al notario

El cliente debe acudir al notario con toda la documentación para que le resuelva las dudas que pueda tener sobre la hipoteca en los siete días anteriores de la firma.

En esta visita, el notario está obligado a informar si hay cláusulas abusivas en el contrato hipotecario y a no autorizar la firma del contrato si no cumple las condiciones pactadas. Una vez informado, el cliente debe firmar un acta gratuita que confirme que ha recibido toda la información que marca la ley y que ha resuelto todas sus dudas.

Nuevas condiciones de las hipotecas

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No se admiten ventas vinculadas de productos

El banco no puede exigir la contratación de productos vinculados a la hipoteca como seguros de vida o de hogar. En su lugar, el banco puede ofrecer ventas combinadas con otros productos para mejorar las condiciones del préstamo hipotecario.

En estos casos, el Banco de España deberá aprobar estas vinculaciones, después de comprobar que la contratación de estos productos supone un beneficio para el consumidor. Por ello, las entidades financieras deben presentar diferentes presupuestos, según se contraten, o no, productos vinculados.

No obstante, el texto permite a las entidades exigir un seguro de amortización, que puede ser de vida o de protección de pagos, quedando a elección del cliente la compañía con la que firmarlo.

El cambio de hipoteca será más barato

Se facilita el cambio de hipoteca de tipo variable a tipo fijo, rebajando los gastos de subrogación (cambio de la hipoteca a otro banco) y novación (cambio en las condiciones de la hipoteca).

Los bancos solo podrán cobrar una comisión máxima del 0,25 % hasta el tercer año de la hipoteca; a partir de ese año, no se permitirá cobrar ninguna comisión. Además, se reducirán los gastos registrales y notariales hasta un 90 %, que serían como los de un documento sin cuantía (unos 30 euros) y una inscripción mínima (unos 24 euros).

Se rebajan las comisiones por amortización parcial y cancelación

Se limitan los gastos según el momento en el que se realiza la amortización o cancelación y el tipo de hipoteca. Con las hipotecas actuales existe la comisión máxima de compensación por desistimiento fijada en el 0,5% de la cantidad amortizada en los cinco primeros años y del 0,25 % a partir del sexto año. En el caso de las hipotecas con tipo fijo se aplica también la comisión de compensación por riesgo de tipo de interés sobre el capital pendiente de desembolsar, que no está limitada y es aplicable cuando el banco sufre una pérdida de dinero.

Las nuevas hipotecas aplicarán una única comisión. En las hipotecas a tipo variable, si se amortiza capital durante los 3 primeros años: se aplicará una comisión máxima del 0,5 % del capital reembolsado anticipadamente y del 0,25% hasta el quinto año. A partir de esa fecha, la amortización parcial o total de la hipoteca no tendrá ningún coste.

En las hipotecas a tipo fijo se aplica una comisión máxima del 4% durante los 10 primeros años y del 3 % en el resto de vida de la hipoteca. Estas comisiones se aplican sobre el capital reembolsado anticipadamente. En ING no aplicamos comisiones ni en la hipoteca NARANJA ni en la Hipoteca NARANJA MIXTA.

 

Impago de la hipoteca

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Límite en los intereses de demora

La ley fijará un límite en el interés de demora que corresponde a 3 veces el interés legal del dinero, fijado actualmente en el 3 %. En la actualidad, tan solo existe la posibilidad de negociar este interés entre las partes.

Nuevas condiciones para el vencimiento anticipado

Hasta ahora, con tan solo tres letras adeudadas, el banco podía activar la cláusula de vencimiento anticipado, reclamar toda la deuda e iniciar el embargo del inmueble.  La nueva ley dicta sobre este aspecto que, las condiciones de ejecución de la hipoteca varían en función de cuándo se produce el impago.

Si este se produce en la primera mitad de vida de la hipoteca, se podrá activar el vencimiento anticipado siempre y cuando la deuda supere el 2 % del capital prestado o haya 9 cuotas impagadas, mientras que si está en la segunda mitad de vida del préstamo la deuda debe ser del 4 % y 12 cuotas impagadas. Esta condición tiene carácter retroactivo, es decir, se aplicará a cualquier hipoteca anterior a esta ley.

Control de los intermediarios financieros

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Mayor control de los intermediarios financieros

La norma hipotecaria también ha establecido una serie de condiciones para controlar a los intermediarios financieros con la creación de un registro de intermediarios gestionado por el Banco de España y una comisión de intermediación en el cálculo de la TAE.

No se permiten los incentivos a los empleados

Se eliminan los incentivos a los profesionales según el número de hipotecas o productos vendidos. Los profesionales deben tener la necesaria capacitación y profesionalidad para gestionar hipotecas, analizando la solvencia del cliente.

Igual protección para el autónomo

Esta ley hipotecaria será de aplicación a los consumidores y también a los autónomos.

Estas nuevas condiciones de los préstamos hipotecarios solo se aplicarán a los contratos firmados a partir de su entrada en vigor. Solo tienen carácter retroactivo los cambios relativos al vencimiento anticipado de la deuda, que han provocado los desahucios durante estos años.

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