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Alquilar o comprar es la primera gran decisión que tienen que resolver quienes están buscando su vivienda. Tradicionalmente, España ha sido un país de propietarios, especialmente con respecto a nuestros vecinos europeos. El 68 % de los españoles tiene un piso o casa a su nombre, y hasta un 16 % tiene dos o más viviendas. En total, casi un 84 % de los españoles tiene al menos una vivienda en propiedad, según el estudio Radiografía del mercado de la vivienda, de Fotocasa.

Pero todo depende de la ciudad donde residas. Porque no es lo mismo Madrid o Barcelona que Bilbao, Sevilla o Valencia. Cada ciudad tiene sus particularidades y, dentro de ellas, cada barrio es diferente. El tópico de que alquilar es tirar el dinero puede que no lo sea tanto en algunos lugares o determinadas zonas. Entonces, ¿dónde es mejor alquilar y dónde comprar? La respuesta está en los datos. Gracias a la herramienta interactiva de Elige Bien tu Barrio podemos saber si es más conveniente comprar o alquilar dependiendo de dónde estemos buscando.

Vamos a ello.

Madrid y Barcelona, donde más se alquila

Madrid y Barcelona son, con bastante diferencia, las ciudades donde más se alquila, ambas por encima del 45 %. En la capital de España, el porcentaje de alquiler es del 45,71 %, mientras que en la ciudad condal es del 45,2 %.

Estos datos contrastan con otras ciudades de España. En Bilbao (29,02 %), Sevilla (34,22 %) y Valencia (26,08 %), casi el 70 % de las personas se decantan por la compra.

Pero, ¿qué explica la mayor preferencia por el alquiler frente a la compra? Por un lado, las dos ciudades más grandes de España son las más dinámicas en términos de empleo y de movilidad laboral.

Pero también tiene que ver con el precio de la compra en relación con el precio del alquiler. En aquellos barrios donde es más barato comprar predomina la compra, y viceversa.

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En Madrid

En Madrid hay un patrón bastante claro: en los barrios periféricos hay más porcentaje de compra frente al alquiler, mientras que en los barrios céntricos predomina el alquiler. Sin embargo, lo que realmente determina la decisión final es cuál es el coste de oportunidad de decantarse por una u otra opción.

El caso del barrio de Hellín, al este de la ciudad, es paradigmático. Tiene uno de los precios de compra más baratos de Madrid (126.136 € de media), pero su alquiler es bastante superior al de otros barrios más baratos (814 € de media). Esto provoca que casi tres de cada cuatro vecinos (en concreto, el 74,4 %) se haya decantado por la compra.

Lo mismo ocurre en dos barrios del sur de Madrid como San Diego o Entrevías, donde el alquiler es comparativamente más elevado que la compra (108.256 € de compra contra 603 € de alquiler en el primero y 111.92 € contra 622 € en el segundo). En Entrevías, el porcentaje de vecinos que tienen una vivienda en propiedad alcanza el 85 %.

En el lado contrario se sitúan barrios mucho más céntricos, donde el esfuerzo necesario para su compra es superior a la media. En Piovera, por ejemplo, las viviendas superan el millón de euros en precio de venta (1.010.029 €), pero su alquiler es comparativamente más barato (1775 €). Por esta razón, el 71 % de sus habitantes viven de alquiler.

Algo similar ocurre en Sol (1149 € de alquiler frente a una media de 583.817 € de compra) donde el 69,20 % de los vecinos alquila, y Vallehermoso (1423 € de alquiler frente a 677.228 € de compra), donde el 60,2 % de los vecinos vive en régimen de alquiler.

En Barcelona

Barcelona sigue un patrón similar a Madrid. En aquellos barrios donde es relativamente más barato alquilar en comparación con la compra, predomina el régimen de alquiler, y viceversa.

Los primeros se ubican en el centro y cerca de los barrios más ricos de la ciudad, y los segundos en la periferia. Este es el caso de Ciutat Meridiana, ubicado al norte de la ciudad, y muy cerca de la localidad de Santa Coloma de Grament. Aquí, el alquiler medio es de 630 € y un piso promedio cuesta tan solo 100.232 €. Por esta razón, el 80 % de los vecinos vive con su vivienda comprada.

Por el contrario, en les Tres Torres, aunque el precio del alquiler es bastante significativo, de 2130 €, la compra supera el millón de euros (1.030.734 €). Hay más o menos un balance similar entre alquiler y compra, aunque predomina ligeramente el primero sobre el segundo (60 % vs. 40 %).

¿Cuál es la situación en el resto de España?

Si revisamos la situación en el resto de España, fuera de Madrid y Barcelona, el patrón es claro: la compra predomina de forma bastante significativa con respecto al alquiler en casi cualquier zona y barrio analizado. El coste relativamente menor de la compra sobre el alquiler y el hecho de que son ciudades menos dinámicas y con menores perspectivas laborales y de movilidad geográfica hace que en la mayoría de los casos los vecinos opten por su vivienda en propiedad.

En Bilbao, por ejemplo, no hay ningún barrio donde haya más vecinos viviendo de alquiler que con vivienda en propiedad; en Valencia, tan solo hay siete y en Sevilla, aumenta hasta los 23, aunque apenas representan un 20 % del total.

¿Y si el precio de los inmuebles sube?

Los barrios no son entidades estáticas; tanto el precio del alquiler como de la compra aumentan y disminuyen en función de su oferta y su demanda, aunque no siempre de forma pareja.

Esta situación se ve perfectamente en Madrid y Barcelona. En la capital de España, el precio del alquiler subió en Abril un 10,7 % con respecto al mismo mes del año pasado, según datos de EnAlquiler. En Barcelona, por su parte, a pesar de las subidas de estos últimos años, los alquileres han bajado un 4,6 % en el último año. Sin embargo, en la compra, las subidas han sido de un 16,2 y un 2,1 %, respectivamente, según datos de Idealista.

Los precios de compra y de alquiler, por tanto, no van siempre parejos. La siguiente gráfica resume el porcentaje del precio medio de compra de las viviendas que podríamos cobrar como alquiler en diferentes barrios de Madrid, Barcelona, Bilbao, Sevilla y Valencia.

Como se ve, cuanto mayor sea el precio de compra, menor será la rentabilidad del alquiler para los propietarios. Este gráfico muestra que no siempre están relacionados los precios de alquiler y la compra.

Pero, entonces, ¿qué interesa más? ¿el alquiler o la compra? La respuesta a esta pregunta depende de numerosos factores que nos pueden ayudar a elegir el régimen en el que es más conveniente vivir, al menos desde el punto de vista económico.

La evolución futura de los precios

La mayoría de viviendas en España se financian a través de una hipoteca y, de ellas, más del 60 % se firman a tipo variable, según datos del Instituto Nacional de Estadística. Estas hipotecas dependen de un indicador para determinar el tipo de interés, que generalmente es el euríbor.

Si el euríbor sube, la cuota aumenta, y viceversa. El precio de las hipotecas a tipo variable depende generalmente de este indicador. Desde hace tres años, permanece en territorio negativo (en abril, su valor fue de – 0,112 %). Sin embargo, nadie sabe cuándo subirá, y cuando esto ocurra, encarecerá el precio de las hipotecas.

La evolución del euríbor se traslada al precio del préstamo de forma directa, tras las revisiones correspondientes. Sin embargo, la evolución del precio de los alquileres no es tan directa; depende de lo firmado en el contrato (generalmente, el precio aumenta conforme al IPC) y del arrendador.

En cualquier caso, y de manera resumida, a medida que la compra se encarece, es mejor alquilar que comprar.

El esfuerzo para la compra de una vivienda

La renta media de cada barrio influye de forma notable en la decisión de comprar o alquilar una vivienda. Existe una cierta relación entre el esfuerzo de compra de una vivienda, representado por el número de años que hay que destinar el 30 % de nuestra renta bruta y el porcentaje de alquileres que existe en una determinada zona.

Y es que, cuanto más cuesta comprar una casa en un barrio, más porcentaje de alquileres hay.

En conclusión, la decisión de alquilar o comprar depende de muchos factores entre los cuales destaca la idiosincrasia de cada uno de los barrios de nuestro país.

Los datos que aparecen en este contenido están actualizados a mayo de 2019. La información de la aplicación «Elige Bien Tu Barrio» se actualizan trimestralmente, de modo que los datos y las afirmaciones pueden sufrir variaciones.

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Imagen | Eleni Afiontzi on Unsplash


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