Firmar una hipoteca significa establecer una relación a largo plazo con el banco. La duración media de los préstamos hipotecarios en España es de 24 años, según los últimos datos del INE. Eso no quiere decir que no podamos terminar antes la relación, pues existe la posibilidad de amortizar totalmente la hipoteca antes de que finalice el plazo.
Sin embargo, para saber cuándo interesa amortizar la hipoteca debes tener en cuenta no solo tu situación económica, sino también la del mercado, principalmente el valor del euríbor, que es el índice de referencia más utilizado.
¿Qué es la amortización hipotecaria?
La amortización es el pago del capital prestado. De hecho, cuando pagamos cada mes la hipoteca una parte se destina a la amortización de la deuda y otra al pago de los intereses. Cuando se habla de amortización total se hace referencia a la liquidación de toda la deuda pendiente, es decir, es la cancelación de la hipoteca.
Sin embargo, durante el periodo de duración de la hipoteca se pueden hacer amortizaciones parciales en las que solo se adelanta el pago de parte del capital pendiente, lo que permite reducir los intereses de la deuda. En estos casos, al hacer la amortización hay que elegir entre reducir cuota o plazo, teniendo en cuenta que el ahorro de intereses es mayor si se reduce el plazo.
“Prefiero pensar en mi hipoteca que en mi futura casa”. Dijo nadie, nunca.
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No siempre interesa amortizar totalmente la hipoteca
A priori, cuando el interés a pagar es muy bajo como ahora, con un euríbor en negativo desde 2016, no merece la pena amortizar totalmente la hipoteca desde un punto de vista estrictamente financiero, porque el ahorro que puedes conseguir es menor que cuando el tipo de interés es alto.
Sin embargo, sí que puede ser interesante hacer amortizaciones parciales de tu hipoteca si tienes derecho a desgravación fiscal.
¿Qué comisiones tengo que pagar para amortizar la hipoteca?
Con las nueva ley hipotecaria el banco no puede cobrar ninguna comisión, salvo que se realicen amortizaciones parciales en una hipoteca variable durante los 5 primeros años, en cuyo caso se aplicará como máximo una comisión del 0,5 % del capital reembolsado durante los 3 primeros años, y del 0, 25 % los 2 restantes. A partir del sexto año la amortización parcial o total no tendrá ningún coste.
En las hipotecas de tipo fijo, se ha fijado una comisión máxima del 4 % si la amortización se realiza durante los 10 primeros años y del 3 % en el resto de vida de la hipoteca.
En ING no aplicamos comisiones ni en la hipoteca NARANJA ni en la Hipoteca NARANJA MIXTA.
¿Me interesa cancelar totalmente la hipoteca?
Lógicamente, cuando el interés a pagar es más alto, el ahorro que se consigue por amortizar totalmente la hipoteca es mayor. También hay que tener en cuenta que son los primeros años de la hipoteca cuando se pagan más intereses, mientras que en sus últimos años la mayor parte son amortizaciones de capital.
Teniendo esto en cuenta, hay que calcular si el ahorro en intereses supera a las comisiones y, también, valorar si el interés que se paga por la hipoteca es menor que el que se puede conseguir al invertir ese dinero, pues en esos casos no conviene amortizar.
Como conclusión, debes recordar que para amortizar totalmente la hipoteca tienes que valorar el momento, para saber la comisión que se aplica, y si compensa el ahorro de intereses que puedes conseguir.
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