solvencia
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La ley hipotecaria incorpora algunas condiciones para que el banco pueda comprobar la solvencia de los clientes. Como consecuencia de estas exigencias, los bancos serán más rigurosos en la valoración de la solvencia de los clientes  para evitar que se produzcan las situaciones de impago que han provocado numerosos desahucios en los últimos años. Por esta razón, la ley refuerza el control de la solvencia de los clientes. Esta evaluación profunda de la solvencia es una exigencia de la Directiva europea 2014/17/UE que se transpone en la nueva ley hipotecaria.

¿Qué se valora para comprobar la solvencia?

La solvencia es la capacidad que tiene una persona para pagar sus deudas. En el caso de un préstamo hipotecario, el banco evalúa si es capaz de hacer frente al pago de la cuota hipotecaria durante la vida de la hipoteca. El banco debe conocer para valorar la solvencia del cliente su situación de empleo, los ingresos que recibe en la actualidad y los que percibirá durante la duración del préstamo, los activos que tiene en propiedad, los ahorros y los gastos fijos.

Pero el banco no solo tendrá en cuenta la situación económica del deudor en el momento de solicitar la hipoteca; también tiene que hacer una previsión de los ingresos que percibirá en la jubilación. La razón es evidente, es posible que el préstamo no se haya terminado de devolver cuando el cliente haya finalizado su vida laboral y previsiblemente sus ingresos disminuirán durante la jubilación.

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¿Dónde se comprueban las deudas y la morosidad del cliente?

Todos los bancos deberán consultar la Central de Información de Riesgos del Banco de España (CIRBE) para comprobar el historial crediticio del cliente. Se trata de una base de datos donde constan todos los préstamos, créditos, avales y riesgos que tienen las entidades financieras con los clientes. Los datos que se recogen aquí son un reflejo de los que tienen en sus bases de datos las entidades sobre sus clientes.

No hay que confundir el CIRBE con un fichero de morosos, como Asnef o Experian, porque el CIRBE es una base pública que recoge las deudas pendientes que tiene una persona.

Cualquier persona puede consultar de forma gratuita los datos que estén a su nombre en el CIRBE. Es más, si no está conforme con la información porque los datos son inexactos o no están incompletos, puede pedir su rectificación al banco.

La ley también establece que el banco puede comunicar todos los datos del préstamo hipotecario: importe, fecha de inicio y vencimiento, importes pendientes de pago, tipo de préstamo y garantías, a las oficinas privadas de información crediticia para que figuren en sus bases.

Esta información completa tu perfil crediticio

Además de consultar el CIRBE, el banco antes de conceder la hipoteca pedirá una documentación al cliente para completar su perfil crediticio. Entre los documentos que cualquier persona debe presentar al banco están la última declaración del IRPF, la vida laboral actualizada, los recibos de otros préstamos, las nóminas y los justificantes de ingresos adicionales.

En función de si el cliente es trabajador por cuenta ajena o autónomo, se completará con documentación adicional si fuera necesario.

El resultado de la evaluación

Los bancos deben contar con procedimientos internos específicos para evaluar la solvencia de los hipotecados que deben ser supervisados por el Banco de España. La ley establece que si el banco realiza una evaluación incorrecta de la solvencia del cliente no podrá rescindir el préstamo. Solo podría hacerlo en el caso de que se hubiera ocultado deliberadamente información.

Si el resultado de la evaluación es positivo, es decir, si se comprueba que el cliente puede cumplir con el pago de las cuotas hipotecarias, el banco pondrá el capital a disposición del cliente para la compra de la vivienda. En el caso de que el banco deniegue el crédito, debe informar por escrito al cliente explicando los motivos de este rechazo.

En resumen, con la nueva ley se incrementa el control de la solvencia de los hipotecados para evitar conceder hipotecas a clientes que no pueden hacer frente al pago de la misma.

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