comisiones hipoteca
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Cuando se calcula el coste que tiene la hipoteca, además de los gastos de notaría, registro, gestoría, tasación e impuestos, hay que tener en cuenta las comisiones que aplica el banco porque cuantas mayores sean éstas, más se encarecerá la hipoteca.

Con la nueva ley hipotecaria, se han introducido cambios en las comisiones de apertura, amortización anticipada, novación y subrogación hipotecaria. En unos casos han desaparecido y en otros se han rebajado. Estas son las principales novedades

Una única comisión de apertura

Toda hipoteca tiene una comisión de apertura. La diferencia es que con la nueva ley hipotecaria esta será la única comisión que tiene que pagar el cliente al formalizar el préstamo hipotecario. Antes, los bancos podían establecer distintas comisiones de estudio y gestión además de la de apertura.

La comisión de estudio y gestión la cobra el banco por los análisis y comprobaciones que tiene que realizar para ver si es viable la operación según la solvencia que tiene el cliente. Esta comisión es un porcentaje sobre el importe solicitado.

Además está la comisión de apertura propiamente dicha, que se refiere a los gastos de formalización de la hipoteca. Es el porcentaje que cobran los bancos por dar el dinero a los clientes para comprar la vivienda. Se paga en el momento en el que se concede la hipoteca.

En la nueva ley hipotecaria no se limitan las comisiones, pero solo se puede cobrar una única comisión de apertura que engloba todos los gastos, tanto los de formalización como los de estudio y gestión.

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Distinta comisión amortización anticipada en hipotecas fijas y variables

Una de las características que diferencia a la hipoteca de un préstamo personal es que tiene una duración mayor, pudiendo llegar a los 40 años, aunque la duración media es de 20. Sin embargo, es posible amortizarla antes de la finalización del plazo máximo con el consiguiente ahorro de intereses. Amortizar anticipadamente la hipoteca también tiene un coste, hay que pagar una comisión, pero la ventaja de la nueva normativa es que está comisión se ha reducido de forma significativa.

Hipotecas de tipo variable

Cuando se trata de una hipoteca a tipo de interés variable se aplica una comisión distinta por reembolso o amortización anticipada según el momento en el que se amortice la deuda. Si el reembolso se realiza en los 3 primeros años del contrato, la compensación a pagar al banco ascenderá como máximo al 0,25 % del capital.

Si se cancela o amortiza parcialmente durante los 5 primeros años del préstamo, la comisión máxima que se tiene que pagar al banco es del 0,15 % del capital reembolsado. El fin de esta comisión es compensar al banco de la pérdida que puede tener al pagar el cliente anticipadamente la deuda, por eso el importe de las comisiones no puede superar el importe de la pérdida financiera que sufra el banco.

Hipotecas de tipo fijo

En las hipotecas a tipo fijo, la comisión de amortización anticipada tiene unos límites distintos ya que la duración de estas hipotecas también es diferente. Si se produce la amortización en los 10 primeros años de vigencia del préstamo hipotecario la comisión máxima que tiene que pagar el cliente es del 2 % del capital reembolsado. Si la amortización parcial o total se realiza a partir de los 10 años y hasta el fin de la hipoteca, la comisión máxima será del 1,5 % del capital.

Pasar una hipoteca variable a fija será más barato

A lo largo de la vida de la hipoteca es posible que se produzcan cambios en la situación económica del cliente o de la economía en general que aconsejen modificar las condiciones de la hipoteca. Estos cambios pueden hacerse a través de una novación cuando se renegocia con la misma entidad o de una subrogación cuando se cambia la hipoteca a otra entidad. La ventaja que trae la nueva ley es que estas operaciones de subrogación o novación para ampliar el plazo de la hipoteca o ampliar el capital no tienen comisión.

Sin embargo, si se trata de cambiar una hipoteca de tipo variable a tipo fijo, cambio que interesa realizar cuando empieza a subir el euríbor para evitar que suban las cuotas hipotecarias, la comisión máxima que se debe pagar es del 0,15 % durante los 3 primeros años de contrato. A partir del cuarto año ya no habrá que pagar ninguna comisión por la novación o subrogación al pasar una hipoteca variable a tipo fijo.

Las comisiones fijadas en la ley hipotecaria se aplican a las hipotecas que se firmen a partir de la entrada en vigor de la ley, salvo en el caso del cambio de la hipoteca variable a fija que sí tiene carácter retroactivo.

En Naranja | ¿Qué es una hipoteca y qué tipos existen?


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