Comisiones en la nueva ley hipotecaria
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Cuando se calcula el coste que tiene la hipoteca, además de los gastos de notaría, registro, gestoría, tasación e impuestos, hay que tener en cuenta las comisiones de la hipoteca que aplica el banco. Con la nueva ley hipotecaria, se han introducido cambios en las comisiones de apertura, amortización anticipada, novación y subrogación hipotecaria. En unos casos han desaparecido y en otros se han rebajado. Estas son las principales novedades

Comisión de amortización anticipada en la nueva ley hipotecaria

Una de las características que diferencia a la hipoteca de un préstamo personal es que tiene una duración mayor, pudiendo llegar a los 40 años, aunque la duración media es de 20. Sin embargo, es posible amortizarla antes de la finalización del plazo máximo con el consiguiente ahorro de intereses.

No obstante, amortizar anticipadamente la hipoteca también tiene un coste, pues en muchos casos es necesario pagar una comisión. Afortunadamente, en la nueva ley hipotecaria la comisión por amortización anticipada se ha reducido de forma significativa, aunque de manera diferente según el tipo de hipoteca.

Hipotecas de tipo variable

Cuando se trata de una hipoteca a tipo de interés variable se aplica una comisión por amortización anticipada distinta según el momento en el que se amortice la deuda.

  • Si el reembolso se realiza en los tres primeros años del contrato, la compensación a pagar al banco ascenderá como máximo al 0,25 % del capital.
  • Si se cancela o amortiza parcialmente entre el tercer y el quinto año, la comisión máxima que se tiene que pagar al banco es del 0,15 % del capital reembolsado.
  • Si se cancela o amortiza pasados los cinco primeros años, no se podrá cobrar ninguna comisión por amortización anticipada.

El fin de esta comisión es compensar al banco de la pérdida que puede tener al pagar el cliente anticipadamente la deuda, por eso el importe de las comisiones no puede superar el importe de la pérdida financiera que sufra el banco.

Hipotecas de tipo fijo

En las hipotecas a tipo fijo, la comisión de amortización anticipada tiene unos límites distintos ya que la duración de estas hipotecas también es diferente.

  • Si se produce la amortización en los 10 primeros años, la comisión máxima que tiene que pagar el cliente es del 2 % del capital reembolsado.
  • Si la amortización se realiza a partir de los 10 años, la comisión máxima por amortización anticipada será del 1,5 % del capital.

Comisión de apertura en la nueva ley hipotecaria

Toda hipoteca tiene una comisión de apertura. La diferencia es que con la nueva ley hipotecaria esta será la única comisión que tiene que pagar el cliente al formalizar el préstamo hipotecario. Antes, los bancos podían establecer distintas comisiones de estudio y gestión además de la de apertura.

La comisión de estudio y gestión la cobraba el banco por los análisis y comprobaciones que tiene que realizar para ver si es viable la operación según la solvencia que tiene el cliente. Esta comisión era un porcentaje sobre el importe solicitado.

La comisión de apertura se refiere a los gastos de formalización de la hipoteca y paga en el momento en el que se concede la hipoteca.

En la nueva ley hipotecaria no se limitan la comisión de apertura, pero solo se puede cobrar una única comisión que engloba todos los gastos, tanto los de formalización como los de estudio y gestión.

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Comisión de subrogación en la nueva ley hipotecaria

A lo largo de la vida de la hipoteca es posible que se produzcan cambios en la situación económica del cliente o de la economía en general que aconsejen modificar las condiciones de la hipoteca.

Estos cambios pueden hacerse a través de una novación hipotecaria, cuando se renegocia con la misma entidad, o de una subrogación hipotecaria, cuando se cambia la hipoteca a otra entidad.

Con la nueva ley hipotecaria, desaparece la comisión por subrogación o novación, salvo en el caso de cambiar una hipoteca de tipo variable a tipo fijo.

En este caso, la comisión máxima que se debe pagar es del 0,15 % durante los 3 primeros años de contrato. A partir del cuarto año ya no habrá que pagar ninguna comisión por la novación o subrogación al pasar una hipoteca variable a tipo fijo.

Retroactividad de las comisiones en la nueva ley hipotecaria

Las comisiones de apertura, subrogación, novación y amortización anticipada fijadas en la nueva ley hipotecaria se aplican únicamente a las hipotecas que se firmen a partir de la entrada en vigor de la ley, salvo en el caso del cambio de la hipoteca variable a fija que sí tiene carácter retroactivo.

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