calcular hipoteca
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Según datos de la Estadística Registral, el periodo medio de contratación de las nuevas hipotecas es de más de 23 años. Es por ello que es importante calcular bien la hipoteca teniendo en cuenta las cuatro variables que intervienen: cuota, interés, plazo y capital

Cómo calcular tu hipoteca

Las variables que debes controlar para calcular la hipoteca son:

Cuota hipotecaria

La cuota hipotecaria: ¿cuánto me puedo permitir de hipoteca?

La cuota es la cantidad que tienes que pagar mensualmente por tu hipoteca. En su cálculo intervienen el capital, el interés y el plazo, pero hay que tener un cosa clara de antemano: lo recomendable es no destinar más de un tercio de los ingresos mensuales al pago de la hipoteca. Es decir, si ganas al mes 1500 €, la cuota hipotecaria no debería superar los 500 €.

Tipos de interés

El interés

El interés en una hipoteca es el precio que pagas para que el banco te preste el dinero. Puede ser fijo, variable o mixto. En el primer caso, será el mismo durante toda la hipoteca, en el segundo, será la suma del euríbor más un diferencial, por lo que el interés variará según lo haga el índice de referencia. En el caso de las hipotecas mixtas, los primeros años el interés es fijo y luego variable.

Lógicamente, cuanto mayor sea el interés, más pagarás por tu hipoteca para financiar el mismo capital.

Plazo hipoteca

El plazo

El plazo influye en la hipoteca de dos maneras: por un lado, cuanto más largo es el plazo, la cuota es más baja. Sin embargo, debes tener en cuenta también que cuanto mayor es el plazo, más intereses se pagan en total. 

Capital hipoteca

El capital

El capital es la cantidad que te presta el banco para financiar tu vivienda. Es uno de los elementos que más afectan a la cuota hipotecaria, pues para el mismo plazo e interés, cuanto más capital solicites, mayor será la cuota. 

 

¿Cómo funcionan estas variables al calcular la amortización de la hipoteca?

Para responder a esta cuestión, lo primero que debes saber es que el sistema de amortización tiene una importancia capital al calcular la hipoteca, ya que determina cómo se pagan los intereses y el capital al banco.

Existen diferentes sistemas de amortización, como el francés o de cuotas constantes; el americano o al vencimiento; o el italiano o de amortización constante, entre otro.

El sistema de amortización francés

En España, el más utilizado es el sistema de amortización francés, en el que las cuotas se mantienen constantes, salvo cuando se revisa el tipo de interés si este es variable.

Lo que cambia es la proporción de intereses y amortización de capital que se paga en cada cuota. Así, al principio se pagan más intereses y se amortiza menos capital y, a medida que el capital pendiente se reduce, la proporción de los intereses en la cuota va bajando.

Por ejemplo, este sería el cuadro de amortización para una hipoteca de 120.000 € a 20 años y con un tipo de interés fijo del 1,99 %.

Mes Cuota Amortizado Intereses Capital Pendiente
1 606,49 € 407,49 € 199,00 € 119.592,51 €
12 606,49 € 414,99 € 191,50 € 115.065,27 €
24 606,49 € 423,32 € 183,17 € 110.031,45 €
36 606,49 € 431,82 € 174,67 € 104.896,53 €
48 606,49 € 440,49 € 166,00 € 99.658,50 €
60 606,49 € 449,34 € 157,15 € 94.315,28 €
72 606,49 € 458,36 € 148,13 € 88.864,74 €
84 606,49 € 467,57 € 138,92 € 83.304,74 €
96 606,49 € 476,96 € 129,53 € 77.633,07 €
108 606,49 € 486,54 € 119,95 € 71.847,51 €
120 606,49 € 496,31 € 110,18 € 65.945,76 €
132 606,49 € 506,27 € 100,22 € 59.925,48 €
144 606,49 € 516,44 € 90,05 € 53.784,31 €
156 606,49 € 526,81 € 79,68 € 47.519,80 €
168 606,49 € 537,39 € 69,10 € 41.129,48 €
180 606,49 € 548,18 € 58,31 € 34.610,84 €
192 606,49 € 559,19 € 47,30 € 27.961,29 €
204 606,49 € 570,42 € 36,07 € 21.178,18 €
216 606,49 € 581,88 € 24,61 € 14.258,85 €
228 606,49 € 593,56 € 12,93 € 7200,59 €
240 607,07 € 606,06 € 1,01 € 0.00 €

En el caso de una hipoteca de interés fijo, el cuadro de amortización es definitivo desde el primer momento ya que no cambia el tipo de interés. Sin embargo, en la hipoteca de tipo variable el cuadro de amortización es una simulación, porque el tipo de interés cambiará según suba o baje el euríbor. Así, si el interés sube, lo hará la cuota, y a la inversa.

Por otro lado, a lo largo de la hipoteca también puedes cambiar el plazo y el capital pendiente gracias a las amortizaciones anticipadas. Es decir, que pagues por adelantado una cantidad del préstamo. En ese caso, debes elegir entre si prefieres reducir plazo o cuota.

  • Si reduces plazo, la cuota no cambiará, pero acabarás de pagar la hipoteca antes y pagarás menos intereses totales.
  • Si reduces la cuota, pagarás menos menos cada mes, aunque el coste total de la hipoteca será mayor.

¿Cuándo interesa amortizar capital en una hipoteca?

La principal ventaja del sistema de amortización francés es que las cuotas son estables, pudiendo organizar mejor las finanzas familiaras. El problema es que durante los primeros años se amortiza poco capital.

Por esta circunstancia, es aconsejable hacer las amortizaciones anticipadas en los primeros años, porque así el capital sobre el que se calculan los intereses se reducirá y pagarás menos por el préstamo. En cambio, al final de la hipoteca la proporción de los intereses es mucho menor, y por lo tanto puede que el ahorro sea poco significativo.

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