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Si estás comprándote una casa, seguramente habrás consultado varios portales inmobiliarios y visitado un montón de propiedades hasta que, por fin, has encontrado la casa de tus sueños. Ahora tu mayor temor es no perderla. El problema es que necesitas tiempo para buscar la financiación y no quieres que otro comprador pueda adelantarse.

Para evitarlo tienes dos opciones: firmar un contrato de reserva o un contrato de arras. Aunque se tiende a hablar indistintamente de ambos, tienen diferencias que pueden ayudar a decidirte.

¿Qué es un contrato de reserva de vivienda?

El contrato de reserva permite al comprador reservar la vivienda a cambio de pagar una cantidad a cuenta del precio de venta (popularmente conocida como señal) mientras que el vendedor se compromete a entregar la vivienda. Básicamente, quiere decir que ambas partes acuerdan la compraventa de la vivienda.

Generalmente, estos contratos de reserva se firman con las promotoras cuando se compran viviendas construidas o en fase de construcción.

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Cómo es el contrato de reserva

El contrato de reserva debe contener las condiciones que comprador y vendedor han pactado. Debes tener en cuenta que las cláusulas que se incluyen en el contrato son de obligado cumplimiento para ambas partes, y son la base del posterior contrato de compraventa.

Un contrato de reserva debe incluir:

  • Nombre y datos personales de comprador y vendedor.
  • Descripción del inmueble: dirección completa y superficie de la casa, también propiedades anejas si las hubiera, como garaje o trastero.
  • Número de registro de la propiedad. Sirve para comprobar quién es el propietario actual y que está todo conforme.
  • Certificado de cargas: permite confirmar que la vivienda está libre de cargas, por ejemplo, que no tiene una hipoteca o está alquilada.
  • Importe de la señal: no hay una cantidad fija, pues depende del acuerdo entre las partes, pero suele estar en el 1% y el 5% del precio de la vivienda.
  • Procedimiento de pago: establece cómo se pagará el resto del importe de la compraventa, y cómo se reparten los gastos entre comprador y vendedor.
  • Cláusulas de rescisión: determina las condiciones en las que se puede rescindir el contrato.

Derechos y obligaciones del contrato de reserva

Al tratarse de un contrato, impone una serie de derechos y obligaciones al comprador y al vendedor:

  • El comprador tiene derecho a comprar la vivienda en el tiempo fijado y al precio pactado con el vendedor.
  • El comprador está obligado a comprar la vivienda, no puede echarse atrás aunque encuentre otra vivienda mejor, y tiene que cumplir los plazos de entrega del dinero que se han establecido en el contrato.
  • El vendedor está obligado a vender la vivienda.
  • Solo se puede rescindir el contrato de reserva si se ha incluido una cláusula que permita la rescisión en determinadas circunstancias o por incumplimiento de las condiciones acordadas.

¿Qué es un contrato de arras?

El contrato de arras es un acuerdo firmado entre dos partes que tiene como finalidad el cumplimiento de una obligación, en este caso, la compraventa de la vivienda. En la firma del contrato de arras también se entrega una cantidad a cuenta del precio de la vivienda.

Existen tres tipos de arras con efectos jurídicos diferentes:

  • Arras confirmatorias. Garantizan que la compraventa se va a realizar, sin posibilidad de desestimiento. Si una de las partes incumple el contrato la otra puede exigir el cumplimiento del acuerdo o su resolución con una indemnización por daños y perjucios.
  • Arras penales. Incluyen una cláusula de incumplimiento (como la pérdida de las arras) pero esta no impide la exigibilidad de la obligación.
  • Arras penitenciales. Las más habituales. Permiten que se pueda desistir de la compra, si lo hace el comprador pierde el anticipo, mientras que si lo hace el vendedor debe pagar el doble del anticipo al comprador.

Diferencias entre contrato de reserva y arras

Las diferencias más importantes que existen entre el contrato de reserva y arras son las siguientes:

  • El contrato de arras está recogido en el Código Civil, por lo que ofrece mayor seguridad jurídica, mientras que el contrato de reserva no está regulado.
  • El acuerdo de arras se puede rescindir pagando la indemnización.
  • El contrato de reserva no se puede rescindir, solo es posible si están recogidas las causas de rescisión en las cláusulas del contrato.

A la vista de las consecuencias de cada contrato, conviene firmar un contrato de reserva cuando estás decidido a comprar la vivienda, para evitar que el vendedor la venda a otro comprador. Sin embargo, si estás pendiente de conseguir la financiación para comprar la vivienda es mejor firmar un contrato de arras que puedes rescindir si no consigues el dinero para comprar la vivienda.

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