Gentrificación barrios
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Juan Fernández

Juan Fernández

Periodista especializado en sostenibilidad ambiental y urbana, ciencia, tecnología y telévisión. Colabora con medios como Nobbot, Xataka o Magnet.

La gentrificación: bodegas antiguas que conviven con restaurantes fusión, fruterías de toda la vida frente a vermuterías de moda, tiendas gourmet y supermercados ecológicos, calles peatonales y un mercado rehabilitado que mezcla productos exclusivos con negocios tradicionales. Precios que suben, familias que no pueden pagar el alquiler y son desplazadas, poco a poco, fuera del que era su barrio; mientras otras llegan o se quedan en busca de nuevas oportunidades.

La realidad del barrio de Sant Antoni, en el distrito del Eixample de Barcelona, es la de un caso arquetípico de gentrificación. La inversión urbanística e inmobiliaria viene acompañada de mejoras positivas para el barrio, pero también de consecuencias negativas. Este fenómeno está presente en la actualidad de muchos barrios de las ciudades españolas. Analizamos sus causas y, sobre todo, sus consecuencias, a través de los datos que nos ofrece la herramienta Elige bien tu barrio de ING.

¿Qué es la gentrificación?

“Nueve locales imperdibles en el barrio más cool de Barcelona” o “Los mejores alojamientos en la zona de moda”. Una rápida búsqueda en Google arroja siempre el mismo tipo de resultados. Ya sea en Sant Antoni, el Gótic o la Barceloneta en la capital catalana, Russafa o el Cabanyal en Valencia o Malasaña o Lavapiés en Madrid. Las características y las tendencias de los barrios gentrificados se repiten en todo el mundo, aunque con sus particularidades.

La gentrificación (del inglés gentry, baja nobleza) es un proceso por el cual “barrios de clase media-baja o baja reciben una fuerte inversión, sumando comodidades y servicios, alzando los precios de la vivienda y atrayendo a nuevos residentes con mayor poder adquisitivo”, según lo define la National Community Reinvestment Coalition, NRC, de Estados Unidos. Pero este fenómeno no es nuevo ni específico de un territorio concreto.

En Estados Unidos, por ejemplo, según el NCSC, se han registrado procesos de gentrificación desde los años 80 del siglo pasado, aunque ha crecido en las últimas décadas.

Según el último informe del NCSC, entre 2000 y 2013, 135.000 residentes de 230 barrios gentrificados de Estados Unidos tuvieron que abandonar sus hogares debido al aumento de los alquileres y los impuestos de propiedades que habían aumentado su valor. Sin embargo, otros estudios señalan que los movimientos de población son habituales en las ciudades y que un porcentaje significativo de las familias de rentas más bajas permanece en los barrios gentrificados.

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La gentrificación en España

En España la tendencia hunde también sus raíces en el siglo XX. El trabajo ‘Espacio urbano y segregación social: procesos y políticas en el casco histórico de Madrid’, elaborado por Carmen Vázquez de la Universidad Autónoma de Madrid en 1996, es la primera referencia al fenómeno en nuestro país. Y desde entonces se han sucedido los estudios.

Otras consecuencias, más allá del aumento de los alquileres y los precios en general, son que los barrios gentrificados suelen recibir mayor atención de la administración y contar con mejores servicios públicos, disfrutar de mayores niveles de seguridad y disponer de una mejor oferta de ocio. Por otro lado, algunos estudios señalan también la pérdida de identidad del barrio en el largo plazo como otro de los efectos destacables.

Entre las causas de la gentrificación, de forma resumida, los expertos señalan la inversión inmobiliaria, la planificación urbanística, la demanda de un colectivo en un barrio determinado o movimientos relacionados con la cultura y el ocio. Aunque, a menudo, es una combinación de todos ellos.

Madrid: todo empezó en Malasaña

Gentrificación en Malasaña

Hace 50 años, la vida en el barrio Universidad, en el distrito centro de Madrid, era la propia de una zona bastante degradada sin apenas presencia institucional. Hoy, Malasaña (un área sin delimitación oficial) es un icono de la capital de España y uno de sus polos de atracción. Fue, también, uno de los primeros barrios en sufrir un proceso de gentrificación a finales de los 90 y principios del siglo XXI.

La primera gran consecuencia de la gentrificación de Malasaña fue la subida de los precios. Según el banco de datos del Ayuntamiento de Madrid, en el año 2001, el precio de compra de vivienda de segunda mano era de 2317 € por metro cuadrado. En 2018 fue de 5068 €. Más del doble, a pesar de la fuerte caída de los precios entre los años 2008 y 2012.

Aun así, el barrio no es de los de renta más elevada de Madrid (aunque sus 30.709 € de renta mensual por hogar lo sitúan como una zona de clase media-alta). Según los datos de la herramienta Elige bien tu barrio de ING, hoy, el alquiler medio ronda los 1.220 € al mes y la compra, los 400.000 €. Su población es joven (un 20 % está entre 25 y 35 años) y no parece un lugar en el que se asienten familias (hay un 71 % de solteros).

Tras los pasos de Malasaña han seguido otros barrios del distrito centro de Madrid. En Embajadores y, en particular, en Lavapiés, barrio multicultural por excelencia, los precios de compra también han subido desde comienzo del siglo XXI. Pero el despegue gentrificador es más reciente. En 2015, el precio medio por metro cuadrado era de 3000 €. El año pasado superó los 4200 €.

Por nivel de renta, edad de población y tipología de familia, Embajadores se ha convertido en un barrio similar a Malasaña. Además, ambos se han transformado en lugares con buenos servicios y con una oferta muy amplia de ocio. En Universidad y en Embajadores hay una treintena de restaurantes y cerca de medio centenar de bares.

Valencia: la emergencia del Cabanyal

Gentrificación en el Cabanyal

Situado al este de la ciudad de Valencia, a orillas del Mediterráneo, el Cabanyal ha pasado de antiguo barrio marinero a icono emergente de la ciudad. Durante las últimas décadas, la historia del barrio pasa por la lucha contra la ampliación de la avenida Blasco Ibáñez, que partiría el vecindario en dos. Hoy, con el proyecto archivado y un plan de rehabilitación del barrio en marcha, el Cabanyal empieza a dar señales de gentrificación.

Se trata de un barrio degradado, pero bien situado y de precios bajos; atractivo para la inversión inmobiliaria. En Valencia, la fórmula ya se aplicó en su día en Russafa, hoy el barrio más gentrificado de la ciudad, y se repite ahora en el Cabanyal. Al igual que sucedía en el caso de Madrid, ninguno de los barrios tiene los alquileres ni las rentas más altas, pero sí son zonas de clase media o media-alta.

En el Cabanyal, los alquileres medios se sitúan en 771 € al mes (853 € en Russafa) y la renta bruta media por hogar en 25.439 € al mes (31.248 € en Russafa). Ambos son barrios poco familiares, con un amplio porcentaje de solteros (alrededor del 60 %) y una presencia de población joven moderada (en torno al 12 %).

En cuanto a servicios, según la información de la plataforma de ING Elige bien tu barrio, Russafa reúne más características de barrio gentrificado, con mejores accesos que el Cabanyal a prestaciones públicas como colegios y hospitales. Sin embargo, el Cabanyal cuenta con una oferta de ocio mucho más amplia, con cuatro veces más bares y restaurantes.

Barcelona: vivir en la ciudad más turística de España

Gentrificación en Barcelona

El debate sobre la gentrificación lleva más de una década sobre la mesa en Barcelona. La ciudad más turística de España ha experimentado como ninguna otra los efectos de la inversión inmobiliaria y las estrategias de rehabilitación en muchos de sus barrios. Más allá del arquetípico caso de Sant Antoni, vamos a centrarnos en los ejemplos del Barri Gótic, un barrio gentrificado, y la Barceloneta, un barrio en proceso de cambio.

Exceptuando las zonas de clase alta de la ciudad – como Pedralbes o Sant Gervasi -, el Gótic tiene unos de los alquileres medios más caros de la ciudad. Según los datos de la Generalitat de Catalunya, las rentas han subido de 715 € al mes en 2013 a 1025 € el año pasado. En la Barceloneta, un barrio tradicionalmente de clase baja, las rentas son más bajas. Pero la subida en los últimos tres años ha sido importante, pasando de 602 € al mes a 899 € en 2018.

A pesar de ser barrios con alquileres elevados, ninguno se encuentra entre los de renta más alta de Barcelona. Los 26.885 € del Gótic y los 23.833 € de la Barceloneta languidecen frente a, por ejemplo, los 57.989 € de la Vila Olímpica del Poblenou, donde los alquileres no son mucho más elevados.

Demográficamente, se deja ver la diferencia entre un barrio en el que el proceso de gentrificación está avanzado y otro en el que está en sus inicios. El Gótic tiene una población conformada mayoritariamente por solteros (76 %) y con peso de grupos jóvenes (el 12 % está entre 25 y 35 años). Mientras, solo el 6 % de los habitantes de la Barceloneta está en esa franja de edad y las familias conforman el 36 % de la población.

A nivel servicios, la situación es ligeramente mejor en el Gótic, barrio que acumula buena parte de los atractivos turísticos de Barcelona, que en la Barceloneta. Una diferencia que se nota incluso en el transporte público. Sin embargo, la balanza de la oferta de ocio se decanta en el otro sentido. La Barceloneta es un área de ocio turístico y eso se deja ver en sus 90 restaurantes y 66 bares.

El patrón de la gentrificación queda bastante claro con los casos de estas tres ciudades: la inversión inmobiliaria y la rehabilitación urbanística de los barrios implica subidas de precios importantes, pero a cambio ofrecen mejoras en servicios en general y de oferta de ocio en particular, lo que a su vez impulsa un cambio en la demografía del barrio.

Imágenes | Scott Webb, Jose Manuel Viloria Martin, Pexels, Joanbanjo, Ramblasbacardi

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