Cómo funciona una hipoteca
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Si estás pensando en comprar una casa seguramente estás buscando también una hipoteca, pues más del 50% de las compras de vivienda se financian con una. También es posible que tengas dudas sobre cómo funciona una hipoteca y cómo afecta a tu economía familiar.

Vamos a ver paso a paso los elementos que componen la hipoteca y qué debes tener en cuenta cuando pides una préstamo hipotecario.

¿Qué es una hipoteca?

Según la definición del Banco de España, la hipoteca es un derecho real que grava un bien inmueble y se utiliza para conseguir financiación al comprar una casa. Dicho de un modo más sencillo, es un préstamo con garantía hipotecaria en el que la vivienda es la garantía, lo que significa que el banco puede quedarse con la casa para saldar la deuda si no haces frente a los pagos del préstamo.

¿Qué elementos forman parte de la hipoteca?

Para entender mejor cómo funciona una hipoteca hay que empezar por explicar los elementos que la integran:

  • Capital. La cantidad de dinero que presta el banco y que tienes que devolver en cuotas periódicas.
  • Interés. Es el porcentaje del capital que se tiene que pagar por el préstamo.
  • Plazo. Tiempo que tienes para devolver el capital y los intereses.

Tipos de hipoteca según el tipo de interés

El tipo de interés es el precio que cobra la entidad financiera por prestar el dinero, y que está justificado por el riesgo que asume con el préstamo. Se diferencian tres tipos de hipotecas según el tipo de interés:

  • Hipoteca variable. El tipo de interés aplicado depende de un índice de referencia, generalmente el euríbor, al que se suma un diferencial. El interés puede subir o bajar en cada periodo de revisión, según la evolución del índice.
  • Hipoteca fija. El interés no varía en ningún momento, se mantiene fijo, por lo que siempre pagarás la misma cuota.
  • Hipoteca mixta. Durante un periodo de tiempo, generalmente los primeros años, funciona como una hipoteca a tipo fijo, para cambiar después a una hipoteca variable.

Además del tipo de interés, debes fijarte en el TIN y la TAE, que son dos tasas diferentes que determinan lo que realmente pagas al banco por el dinero prestado.

El TIN es el precio que cobra el banco por prestar dinero durante un periodo de tiempo. Se considera el interés propiamente dicho, es la parte del préstamo que el deudor tiene que pagar por recibir el préstamo.

La TAE incluye, además del TIN, los gastos y las comisiones bancarias pagadas durante el año. Así, la TAE es mejor indicador del coste real de la hipoteca, por tanto, es el dato que debes mirar para comparar diferentes préstamos hipotecarios.

El plazo de la hipoteca: cuánto vas a tardar en devolver la hipoteca

El plazo se refiere a los años que vas a tardar en devolver el dinero al banco. Para que te hagas una idea, el plazo medio de las nuevas hipotecas en España es de 23 años, según los últimos datos del INE.

El plazo es relevante porque, cuanto mayor sea, más bajas serán las cuotas, pero también pagarás más intereses por el dinero prestado. Para ayudarte a decidir qué te interesa más puedes utilizar el simulador de hipotecas; así podrás ver cómo cambia la cuota y la cantidad total a amortizar en función del plazo.

La fórmula de amortización: cómo vas a devolver la hipoteca

Otra decisión que tienes que tomar, y para lo que es importante saber cómo funciona una hipoteca, es cómo vas a devolver el préstamo. O lo que es lo mismo,  el sistema de amortización.

El sistema de amortización es la fórmula matemática que utiliza el banco para calcular cómo se devuelve del dinero. Básicamente es la relación entre el capital a amortizar, que es el dinero que falta por pagar de la casa, y los intereses que se tienen que pagar. Es decir, el porcentaje de capital e intereses que se devuelve en cada mensualidad.

Aquí también tienes dos opciones:

  • Sistema francés o de amortización constante. Tiene la ventaja de que la cuota es constante durante toda la vida del préstamo, solo varía en función del índice de referencia. Para poder mantener constante la cuota, durante los primeros años se pagan más intereses que capital. Es el sistema más frecuente en España.
  • Sistema alemán o de cuotas decrecientes. El importe de la cuota varía cada mes porque los intereses son menores. Aquí lo que se mantiene constante es la cantidad de capital que se amortiza, a la que se añaden los intereses calculados sobre el capital pendiente. Por eso la cuota baja todos los meses.

¿Qué gastos tiene una hipoteca?

A la hora de contratar una hipoteca también es importante tener en cuenta los gastos asociados. En primer lugar, debes recordar que los bancos, cuando conceden una hipoteca, normalmente solo financian como máximo el 80 % del valor de tasación de la vivienda. Por tanto, debes contar con el 20 % restante más los gastos adicionales de la compra de la casa (notaría, gestoría, impuestos) y de la hipoteca.

Dentro de estos gastos, el más importante es el impuesto que gravan la compra de una casa. Si es nueva se paga el IVA: del 10 % si es vivienda libre o del 4 % si es una vivienda protegida. Cuando es de segunda mano se paga el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, que oscila en cada comunidad entre el 4 % y el 10 %.

Por otro lado, al solicitar la hipoteca también se debe abonar la tasación de la vivienda, que es obligatoria para saber el valor de la casa. El resto de los gastos de la hipoteca (notaría, registro, gestoría e Impuesto de Actos Jurídicos Documentados) corresponden al banco.

Como ves, una hipoteca es mucho más que un tipo de interés, debes tener en cuenta el resto de los elementos para saber cuál es el producto que mejor se adapta a tus necesidades.

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