Firmar hipoteca
Tiempo de lectura: 5 minutos

Pedir una hipoteca es un proceso por el que pasa la mayoría de las personas al comprar una casa. Pero ¿sabes en qué debes fijarte antes de firmar una hipoteca? Toma nota de estos consejos y todo será más sencillo.

¿Qué estás firmando en una hipoteca?

Cuando firmas una hipoteca lo que haces es firmar el contrato de un préstamo hipotecario en el que la garantía es la vivienda. Por eso, además de la escritura de compraventa de la vivienda, tienes que firmar la escritura de la hipoteca ante notario.

Tipos de hipoteca: tipo fijo, mixto o variable ¿estoy eligiendo la mejor?

Según el tipo de interés, las hipotecas pueden ser de tres tipos:

  • Tipo fijo. El interés no cambia, se paga siempre la misma cuota.
  • Tipo variable. El interés sube o baja en función del índice de referencia, que suele ser el euríbor, al que se suma un diferencial.
  • Tipo mixto. Al principio funciona como una hipoteca de tipo fijo, pero después de unos años se convierte en una hipoteca de tipo variable.

Con una hipoteca de tipo fijo no te beneficias si bajan los tipos de interés, y suelen ser un poco más caras en el momento de la contratación, pero tu cuota será siempre la misma. Por el contrario, con una hipoteca de tipo variable, la cuota puede cambiar si sube el euríbor.

Gastos de la hipoteca y comisiones: ¿tienes claro cuánto tendrás que pagar?

Para saber la cantidad total de dinero que necesitas para comprar una casa, al precio de la vivienda debes de sumar los gastos de la compraventa, los impuestos y los posibles gastos y comisiones de la hipoteca.

Gastos compraventa

Gastos e impuestos de la compraventa

Se estiman en torno al 10% del valor de la vivienda. Si el precio de la casa es de 200.000 €, los gastos sumarían entre 14.000 y 23.000 € según el tipo de vivienda (nueva o de segunda mano) y de tu comunidad autónoma. Eso incluye el notario, los gastos de registro, la gestoría y los impuestos, aunque también puedes tener que añadir la comisión de la inmobiliaria, si procede.

Gastos hipoteca

Gastos de la hipoteca

Desde la aprobación de la ley hipotecaria de 2019, al firmar una hipoteca el cliente solo tiene que pagar la tasación de la vivienda. El resto de los gastos (notaría, registro, gestoría e Impuesto de Actos Jurídicos Documentados) corresponden al banco.

El importe de la tasación depende de las dimensiones de la casa y otros factores, pero ronda los 400 €.

Comisión apertura

Comisión de apertura de la hipoteca

La ley hipotecaria establece que solo se puede cobrar una comisión de apertura de entre el 0,5% y el 1% del capital prestado. Esta comisión debe incluir los gastos de formalización, estudio y gestión de la hipoteca. Conviene remarcar que, aunque el resto de comisiones de la hipoteca, como la comisión de amortización parcial o total, no influyen en la firma, también son importantes en otros momentos del préstamo.

Algunas bancos no cobran esta comisión, como ING, que tampoco tiene comisión por cambio de condiciones ni por subrogación.

¿En qué elementos debes fijarte antes de firmar una hipoteca?

Interés préstamo

Tipo de interés

Es el precio que pagas al banco por prestarte el dinero, es un porcentaje que representa el interés del dinero prestado. Es importante diferenciar entre el TIN (Tipo de Interés Nominal), que no incluye gastos ni comisiones, y la TAE (Tasa Anual Equivalente), que da el coste total del préstamo con todo incluido. Por eso una hipoteca con el TIN bajo puede no ser más barata, pues si se añaden gastos y comisiones, puede tener una TAE mayor. Así, lo mejor es usar la TAE para comparar diferentes hipotecas.

Cuota hipoteca

Cuota mensual

Es la cantidad que tienes que pagar cada mes al banco para devolver el dinero prestado más los intereses. Depende del capital, el tipo de interés y el plazo de amortización. La recomendación es no destinar al pago de la hipoteca más del 35 % de los ingresos mensuales.

Sistema de amortización

Sistema de amortización

Es la forma en la que se devuelve el dinero al banco. En España se utiliza, sobre todo, el sistema francés, en el que las cuotas son constantes, aunque en el caso de una hipoteca variable pueden cambiar cuando se revisa el tipo de interés. La información contractual debe incluir un cuadro de amortización con la parte de intereses y capital que se pagará en cada cuota durante todo el préstamo.

Otras dudas a la hora de firmar una hipoteca

Cláusulas abusivas en las hipotecas; ¿cuáles revisar?

Las cláusulas abusivas son las que se incorporan en el contrato de forma individual y generan un perjuicio al consumidor. Algunas cláusulas incluidas en los contratos de hipoteca han sido declaradas abusivas por los tribunales, por eso debes asegurarte de que no se incluyan en tu hipoteca.

Una de ellas es la cláusula suelo, que fija el interés en un mínimo, aunque el euríbor baje. No obstante, esta cláusula ya no suele incluirse, y es diferente a la que indica que el interés total del préstamo (euríbor más diferencial) nunca puede ser negativo.

¿Es obligatorio el seguro de vida con la hipoteca? ¿Y otros productos vinculados?

El seguro de vida no es obligatorio al contratar una hipoteca, la ley solo exige un seguro de hogar básico para la vivienda al firmar la hipoteca. Tampoco son obligatorios el resto de los productos combinados, pero su contratación puede servir para bajar el tipo de interés.

No obstante, es aconsejable contratar un seguro de vida, porque permite saldar la deuda con el banco en el caso de fallecimiento del titular de la hipoteca. Ten en cuenta que el seguro de vida se renueva cada año, por lo que se puede cancelar cuando quieras, aunque puedes perder las bonificaciones asociadas.

¿Puedo elegir el notario de la hipoteca?

Sí, puedes elegir el notario que quieras para firmar la hipoteca, porque es un derecho que tienes como consumidor. Simplemente tienes que comunicar al banco el notario elegido para que este le envíe toda la documentación del préstamo; y así pueda asesorarte y resolver tus dudas.

¿Cuánto se tarda en firmar una hipoteca?

No existe un plazo fijo para firmar la hipoteca, depende de lo que se tarde en cada fase del proceso. Una vez enviada la documentación, el departamento de riesgos del banco puede tardar entre 15 días y dos meses en comprobar tu solvencia y aprobar la solicitud.

Antes de enviar toda la documentación al notario, los bancos deben enviarte la Ficha Europea con Información Normalizada o FEIN, que recoge todas las condiciones de la hipoteca para que la puedas revisar.

Además, por ley existe un plazo mínimo de 10 días entre que el notario recibe la documentación y el momento de la firma de la escritura. Esto es así para que puedas ir al notario a resolver tus dudas y firmar la correspondiente acta notarial que certifica que entiendes todas las condiciones del préstamo.

Por tanto, una vez aprobada y preparada toda la documentación, la firma ante el notario puede llevar aproximadamente unas dos semanas.

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