Impuesto compra vivienda

A la hora de comprar un inmueble, existen una serie de factores importantes que condicionan el coste final para el comprador. Entre los gastos iniciales más importantes se encuentran los impuestos a la compra de una vivienda, especialmente el IVA y el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) y Actos Jurídicos Documentados (AJD).

Eso sí, la cuantía de impuestos que tendrás que pagar dependerá de si se trata de vivienda nueva o de segunda mano, y también de la comunidad autónoma donde residas. Pero, ¿sabes dónde se pagan más y menos impuestos?

Impuestos por la compra de una vivienda por comunidad autónoma

Dependiendo de si el inmueble es nuevo o de segunda mano, y de si se ha formalizado una hipoteca o no, tendremos que pagar uno u varios impuestos a la compra de vivienda, que además pueden variar en función de la comunidad autónoma.

En el caso de vivienda nueva, se aplica el IVA, que es el mismo en todo el territorio español: el tipo reducido del 10 % con carácter general y el superreducido del 4 % en algunos casos, como la compra de una vivienda de protección oficial. La única excepción es Canarias, donde se aplica el IGIC (del 6,5 % con carácter general o reducido del 3 % para vivienda social).

En el caso de una vivienda de segunda mano, se aplica el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, cuya gestión está cedida a las comunidades autónomas. Cada región aplica, por tanto, su propio tipo impositivo y sus propias bonificaciones fiscales según las circunstancias personales del contribuyente.

Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP)

En el caso del ITP, la diferencia entre regiones es bastante significativa. En el País Vasco, por ejemplo, el tipo general que se aplica es del 4 %, y es el más bajo de toda España. Cataluña es la región con el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales más elevado, ya que puede llegar al 11 %.

No obstante, existen excepciones a esta regla general, en función de si el comprador del inmueble lo utiliza como vivienda habitual, si es para familia numerosa o si tiene algún tipo de discapacidad, entre otras muchas casuísticas.

En el siguiente mapa puedes ver todos los tipos impositivos aplicados a la compra de vivienda por comunidad autónoma y las reducciones que se aplican. En algunos casos, el tipo a aplicar dependerá del importe del inmueble.

Andalucía

Tipo general 8-10 %
Tipo reducido 7 % para vivienda habitual de no más de 130.000 €.
3,5% para vivienda habitual de no más de 130.000 € destinada a un menor de 35 años, o de no más de 180.000 € destinada a una persona con discapacidad superior al 33 % o miembro de una familia numerosa.

Aragón

Tipo general 8-10 %
Tipo reducido Bonificación del 12,5 % por vivienda habitual de no más de 100.000 € para menores de 35 años, con discapacidad superior al 65% o mujeres víctimas de violencia de género.
Bonificación del 50 % por compra de vivienda habitual para familias numerosas.

Canarias

Tipo general 6,50 %
Tipo reducido 5 % para la compra de vivienda habitual.
1 % para la compra de vivienda habitual de familias numerosas o monoparentales y personas con discapacidad física.
20 % de bonificación para menores de 35 años y mujeres víctimas de violencia de género.

Cantabria

Tipo general 8-10 %
Tipo reducido 5,5 % para vivienda protegida
5 % para la compra de vivienda habitual de familias numerosas, menores de 30 años, personas con minusvalía superior al 33 % o viviendas que se vayan a rehabilitar.
4 % para la compra de vivienda habitual de personas con minusvalía superior al 65 %.

Castilla y León

Tipo general 8 %
Tipo reducido 4 % para la compra de vivienda habitual destinada a familia numerosa, adquiriente o familiar con discapacidad superior al 65%, primera vivienda de menores de 36 años o vivienda protegida si es la primera vivienda de los adquirientes.

Castilla-La Mancha

Tipo general 8 %
Tipo reducido 6 % para la compra de la primera vivienda habitual del contribuyente, siempre que no supere los 180.000 € y financie al menos el 50%.

Cataluña

Tipo general 10-11 %
Tipo reducido 7 % para viviendas de protección oficial.
5 % para familias numerosas, menores de 32 años o personas con minusvalía superior al 65 %.

Ciudad Autónoma de Ceuta

Tipo general 6 %
Tipo reducido 50 % de bonificación si el inmueble está situado en Ceuta

Ciudad Autónoma de Melilla

Tipo general 6 %
Tipo reducido 50 % de bonificación si el inmueble está situado en Melilla

Comunidad de Madrid

Tipo general 6 %
Tipo reducido 4 % para la compra de una vivienda habitual destinada a familia numerosa.
10 % de bonificación si se trata de la compra de una vivienda habitual.

Comunidad Foral de Navarra

Tipo general 6 %
Tipo reducido 5 % para los primeros 180.303,63 € de una vivienda habitual destinada para familias de dos o más hijos.

Comunidad Valenciana

Tipo general 10 %
Tipo reducido 8 % para viviendas de protección pública de régimen general o primera vivienda habitual de menores de 35 años.
4% para viviendas habituales de protección oficial de régimen especial, familias numerosas o personas con un grado de minusvalía física superior al 65 % o psíquico superior al 33 %.

Extremadura

Tipo general 8-11 %
Tipo reducido 7 % para viviendas cuyo valor sea inferior a los 122.000 € y la suma de las bases imponibles general y del ahorro del contribuyente sea inferior a 19.000 € en declaración individual o 24.000 € en declaración conjunta.
4 % par viviendas de protección oficial con precio máximo legal.

Galicia

Tipo general 10 %
Tipo reducido 7 % para la compra de la vivienda habitual de familias con patrimonio inferior a los 200.000 €.
3 % para la compra de la vivienda habitual de personas con minusvalía reconocida superior al 65 %, familia numerosa con patrimonio inferior a los 400.000 € o menores de 36 años con patrimonio inferior a los 200.000 €.

Islas Baleares

Tipo general 8-11 %
Tipo reducido 5 % para la compra de la primera vivienda habitual, siempre que no supere los 200.000 €.

La Rioja

Tipo general 7 %
Tipo reducido 5 % para viviendas de protección oficial y para la compra de la vivienda habitual de personas con discapacidad superior al 33 %, familias numerosas o primera vivienda habitual de jóvenes menores de 36 años.
3 % para la compra de la vivienda habitual para familias numerosas que hayan alcanzado esa consideración en los 5 años anteriores o menores de 36 años de edad en determinados municipios.

País Vasco

Tipo general 4 %
Tipo reducido 2,50 % para familias numerosas, viviendas de no más de 120 m2 (o 300m2 de parcela en unifamiliares) y compra de vivienda habitual.

Principado de Asturias

Tipo general 8-10 %
Tipo reducido 3 % para viviendas de protección oficial.

Región de Murcia

Tipo general 8 %
Tipo reducido 4 % para viviendas protegidas de régimen especial.
3 % para vivienda habitual de familias numerosas o menores de 35 años, siempre que su valor no supere los 300.000 € en el primer caso y 150.000 € en el segundo.

Impuesto AJD: Actos Jurídicos Documentados

El Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados o IAJD es el último de los impuestos a la compra de vivienda. Grava los documentos notariales, mercantiles y administrativos asociados a la compraventa de una vivienda. Así pues, se aplica tanto a las escrituras de compraventa como a la formalización del préstamo hipotecario.

En el IAJD existen dos cuotas:

Cuota fija AJD

La cuota fija hace referencia al papel timbrado en el que deben extenderse los documentos notariales y se cifra en 0,30 € por pliego y 0,15 € por folio. Esta cuota es la misma en todo el territorio nacional.

Cuota variable AJD

La cuota gradual o variable se aplica cuando el objeto de las escrituras es inscribible en el Registro de la Propiedad, como ocurre con las viviendas nuevas y los préstamos hipotecarios, además del Registro Mercantil o Industrial y de Bienes Muebles. Su competencia está cedida a las comunidades autónomas, de modo que cada una aplica su propia cuota.

El tipo de gravamen es bastante homogéneo en todo el territorio español, y oscila entre el 0,5 % del País Vasco y Navarra al 1,5 %, que es el más habitual. Asimismo, existen tipos reducidos si se cumplen determinadas circunstancias establecidas por cada comunidad.

En el siguiente mapa y tabla se resumen los más relevantes:

Andalucía

Tipo general 1,5 %
Tipo reducido 1,2 % para vivienda habitual de menos de 130.000 €
0,3 % para vivienda habitual de menores de 35 si no supera los 130.000 €
0,1 % para familia numerosa o personas con discapacidad superior al 33 % si no supera los 180.000 €

Aragón

Tipo general 1,5 %
Tipo reducido 0,5 % para préstamos destinados a actuaciones protegidas de rehabilitación
0,1 % para préstamos destinados a la eliminación de barreras arquitectónicas y adaptación funcional de la vivienda habitual de las personas con discapacidad.

Canarias

Tipo general 1 %
Tipo reducido 0,4 % para la adquisición de vivienda habitual de familias numerosas, menores de 35 años, personas con minusvalía, familias monoparentales, mujeres víctimas de violencia de género y vivienda protegida.

Cantabria

Tipo general 1,5 %
Tipo reducido N/A

Castilla y León

Tipo general 1,5 %
Tipo reducido 0,5 % para vivienda habitual de familias numerosas, personas con discapacidad superior al 65 %, menores de 36 años o vivienda protegida si es la primera vivienda de todos los adquirientes.

Castilla-La Mancha

Tipo general 1,5 %
Tipo reducido 0,75 % para primera vivienda habitual que no exceda de 180.000 € y se financie al menos un 50 %.

Cataluña

Tipo general 1,5 %
Tipo reducido 2 % para préstamos hipotecarios de los que el sujeto pasivo sea el prestador.
0,1 % para la adquisición de viviendas declaradas protegidas.

Ciudad Autónoma de Ceuta

Tipo general 1,5 %
Tipo reducido 50% de bonificación si el registro que deba proceder a la inscripción radique en Ceuta.

Ciudad Autónoma de Melilla

Tipo general 1,5 %
Tipo reducido 50% de bonificación si el registro que deba proceder a la inscripción radique en Ceuta.

Comunidad de Madrid

Tipo general 0,75 %
Tipo reducido 0,2 % para VPO con una superficie de 90m2 cuando no cumplan los requisitos para la exención.
0,4 % para viviendas de nueva construcción e hipotecas inferiores a 120.000 €.
0,5 % para viviendas de nueva construcción e hipotecas inferiores a 180.000 €.

Comunidad Foral de Navarra

Tipo general 0,5 %
Tipo reducido N/A

Comunidad Valenciana

Tipo general 1,5 %
Tipo reducido 2 % para préstamos hipotecarios de los que el sujeto pasivo sea el prestador.
0,1 % para vivienda habitual y préstamos hipotecarios para vivienda habitual de familias numerosas y personas con un grado de discapacidad físico del 65 % o psíquico del 33 %.

Extremadura

Tipo general 1,5 %
Tipo reducido 0,75 % para la adquisición de vivienda habitual cuyo valor sea inferior a los 122.000 € y la suma de las bases imponibles general y del ahorro del contribuyente sea inferior a 19.000 € en declaración individual o 24.000 € en declaración conjunta.
0,1 % cuando se trate de viviendas con protección pública calificadas como viviendas medias, con las mismas limitaciones de renta.

Galicia

Tipo general 1,5 %
Tipo reducido 1 % para la primera adquisición de vivienda habitual.
0,5 % para la compra de la vivienda habitual de personas con minusvalía reconocida superior al 65 %, familia numerosa con patrimonio inferior a los 400.000 € o menores de 36 años con patrimonio inferior a los 200.000 €.

Islas Baleares

Tipo general 1,5 %
Tipo reducido 1,2 % para viviendas con un valor real inferior a 200.000 €.

La Rioja

Tipo general 1 %
Tipo reducido 0,5 % para vivienda habitual de familia numerosa o personas con discapacidad superior al 33 %.
0,4 % en los supuestos anteriores cuando se trate de viviendas con un valor real inferior a 150.253 €.

País Vasco

Tipo general 0,5 %
Tipo reducido N/A

Principado de Asturias

Tipo general 1,2 %
Tipo reducido 0,3 % para compra de viviendas efectuada por beneficiarios de ayudas económicas de la Administración para la adquisición de vivienda habitual.

Región de Murcia

Tipo general 1,5 %
Tipo reducido 0,1 % cuando se financie la primera transmisión de viviendas acogidas al Plan de vivienda joven de la Región de Murcia.

Cuándo se paga el ITP, el IAJD y el IVA al comprar una vivienda

Aunque los tres impuestos se aplican a la compra de vivienda, no siempre se pagan todos, depende si se trata de una vivienda nueva o de segunda mano y de si se pide hipoteca o no. Estos son los supuestos:

Compraventa Hipoteca
Vivienda nueva IVA
IAJD (cuota fija y cuota variable)
IAJD (cuota fija y variable)
Vivienda de segunda mano ITP
IAJD (solo cuota fija)
IAJD (cuota fija y variable)

Conviene recordar que, desde la entrada en vigor de la ley hipotecaria de 2019, es el banco quien se hace cargo del IAJD en la formalización del préstamo hipotecario. El resto de impuestos que corresponda pagar corren a cargo del comprador.

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