Evitar la subida de la renta del alquiler y dar una mayor protección al inquilino son los objetivos marcados por el Gobierno en la nueva ley del alquiler. El Real Decreto que recoge estas medidas fue aprobado en el mes de diciembre y todos los contratos firmados a partir de su aprobación se regulan por esta normativa, mientras que los contratos anteriores pueden adaptarse a este decreto si las partes están de acuerdo.
Sin embargo, el RD no fue convalidado en el Congreso de los Diputados por 243 votos en contra y 103 a favor, por lo que finalmente estos cambios solo se aplican a los contratos firmados entre el 19 de diciembre y el 22 de enero. Los contratos firmados a partir de esa fecha se regirán por la ley que regía en 2013 ya que, debido a la no convalidación de este RD, finalmente vuelve a estar en vigor.
Entre los principales cambios que incluía la nueva ley del alquiler destaca la ampliación de la duración del contrato, la reducción de garantías y la aprobación de algunas exenciones fiscales.
Cinco años de duración del contrato
La ampliación del contrato de alquiler a 5 años es una de las demandas que había sido recogida en la nueva regulación. De este modo, frente a la duración de 3 años y uno de prórroga que existía hasta diciembre, los nuevos contratos pueden llegar a los 8 años sumando las prórrogas, lo que daría más estabilidad y seguridad a los inquilinos. Cuando el casero es una empresa, el contrato tiene una duración mayor, 7 años.
Además, la prórroga tácita del contrato por la que se renueva en el caso de que ninguna de las partes manifieste el deseo de no renovarlo se amplía a 3 años en todos los casos.
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Dos mensualidades de fianza como máximo
La fianza que el inquilino debe pagar obligatoriamente al casero se debía limitar a una mensualidad. Además de la fianza, el casero podía pedir otras garantías adicionales al arrendatario para tener más seguridad, aunque éstas se limitan a dos mensualidades de renta como máximo.
Exento del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales
Los contratos de alquiler para vivienda habitual quedan exentos de tener que pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) que paga el inquilino en función de la renta mensual y la duración del contrato.
Además, el Gobierno habilita a los ayuntamientos para que no repercutan el IBI a los alquileres sociales y también a bonificar hasta un 95 % a los alquileres con precios limitados.
Gastos a cargo del arrendador
Respecto a los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato, el Real Decreto establece que corresponden al arrendador cuando se trata de una persona jurídica o empresa. Solo cuando los gastos se han producido por iniciativa del arrendatario deberá pagarlos el inquilino.
Actualización de la renta pactada por las partes
En lo que se refiere a la forma de actualizar la renta, la revisión puede ser anual si así lo pactan arrendador y arrendatario, pero si no se ha pactado expresamente no se aplicará revisión de las rentas en los contratos.
Sin embargo, cuando se trata de contratos de renta reducida, que son las que están acogidos a un programa de ayudas al alquiler, la actualización de la renta no puede superar el IPC.
No se aplica a los alquileres altos
Las viviendas en alquiler de más de 300 metros o aquellas en las que la renta anual exceda de 5,5 veces el salario mínimo interprofesional (SMI) en cómputo anual, es decir que está por encima de los 4000 €, quedan fuera de esta regulación.
Veto al alquiler turístico
El real decreto también excluye a los alquileres turísticos de la LAU porque se considera una actividad económica. Además, se cambia la mayoría exigida para prohibir el uso turístico de las viviendas por parte de la comunidad de propietarios. Si antes se exigía la unanimidad de la junta de propietarios, ahora será necesaria una mayoría cualificada de las 3/5 partes de la comunidad.
La comunidad también puede acordar que el propietario del piso turístico pague más de la cuota comunitaria, aunque el incremento no puede superar el 20 %.
Más protección frente al desahucio
Ante el aumento en la cifra de desahucios por impago del alquiler que se ha producido en los últimos años, casi un 8 % en el tercer trimestre del año pasado, según el Consejo General del Poder Judicial, se han establecido nuevas exigencias en la ley. Se exige una mayor colaboración entre los jueces y los servicios sociales, de manera que cuando el inquilino está en una situación vulnerable se puede paralizar durante un mes o dos el desahucio, dependiendo si el arrendador es una particular o una empresa, para que el inquilino tenga tiempo de encontrar una alternativa habitacional.
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