calcular hipoteca
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La mitad de las viviendas se compran con hipoteca, según los datos del Consejo de Notariado. Si dedicamos tiempo a elegir la vivienda para encontrar la casa de nuestros sueños, también debemos dedicar tiempo a elegir la hipoteca a la que te vinculas más de 20 años de media. Por eso, para calcular bien la hipoteca debes analizar tres variables: el interés, la cuota hipotecaria, el plazo y el capital que pagas. El cuadro de amortización te ayudará a saber cómo influye cada variable en el cálculo de la hipoteca.

Cómo calcular tu hipoteca

Las variables que debes controlar para calcular la hipoteca son:

La cuota hipotecaria

La cuota es la cifra en la que pensamos cuando estamos valorando una hipoteca porque es lo que tenemos que pagar mensualmente. El cálculo que hacemos es sencillo: no destinar más del 30 % de los ingresos mensuales al pago de la hipoteca. Es decir, si ganas al mes 1500 € y la cuota hipotecaria es de 500 €, puedes pensar que puedes pagarla sin problemas.

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El interés y el plazo

La cuota varía en función del tipo de interés y el plazo. En una hipoteca de interés fijo y en los primeros años de una hipoteca mixta, la cuota no varía. Sí lo hace en una hipoteca de interés variable conforme suba o baje el euríbor, que es el índice al que están referenciadas la mayoría de las hipotecas, cuando se realiza la revisión del tipo de interés.

En cuanto al plazo, la relación es simple: cuanto más largo es el plazo, la cuota es más baja, lo que significa que independientemente del tipo de interés, la cuota mensual en una hipoteca de 10 años es mayor que si la duración es de 30 años. Sin embargo, debes calcular que cuanto mayor es el plazo más intereses se pagan, aunque la cuota sea menor.

Capital

El capital es la cantidad que te presta el banco para financiar tu vivienda. Es uno de los elementos de la cuota hipotecaria, junto con los intereses que debes devolver al banco por el préstamo concedido, aunque los primeros meses de amortización, la proporción de capital amortizado es menor que los intereses.

¿Cómo funcionan estas variables en la amortización de la hipoteca?

Para responder a esta cuestión, lo primero que debes saber es que el sistema de amortización tiene una importancia capital en el cálculo de la hipoteca ya que determina cómo se pagan los intereses y el capital al banco. Existen diferentes sistemas de amortización: francés o de cuotas constantes, americano o al vencimiento, italiano o de amortización constante de capital y amortización de cuotas crecientes.

En España el sistema de amortización que más se utiliza en las hipotecas es el francés, en el que las cuotas se mantienen constantes, salvo cuando se revisa el tipo de interés. Lo que cambia es la proporción de intereses que se paga en cada cuota, de manera que al principio se liquidan más intereses que al final, porque el capital pendiente se reduce con cada cuota pagada. Esto significa que comenzamos pagando más intereses y amortizamos menos capital. La relación entre la amortización de capital y los intereses es inversa: mientras que los intereses disminuyen en cada cuota, aumenta la parte de la cuota destinada a amortizar el préstamo.

Por ejemplo, en una hipoteca de 120.000 € a 20 años y con un tipo de interés del 1,99 %:

Mes Tipo Interés (%) Cuota Amortizado Interés Capital Pendiente
1 1,99 606.49 407.49 199.00 119.592,51 €
12 1,99 606.49 414.99 191.50 115.065,27 €
24 1,99 606.49 423.32 183.17 110.031,45 €
36 1,99 606.49 431.82 174.67 104.896,53 €
48 1,99 606.49 440.49 166.00 99.658,50 €
60 1,99 606.49 449.34 157.15 94.315,28 €
72 1,99 606,49 458,36 148,13 88.864,74 €
84 1,99 606,49 467,57 138,92 83.304,74 €
96 1,99 606,49 476,96 129,53 77.633,07 €
108 1,99 606,49 486,54 119,95 71.847,51 €
120 1,99 606,49 496,31 110,18 65.945,76 €
132 1,99 606,49 506,27 100,22 59.925,48 €
144 1,99 606,49 516,44 90,05 53.784,31 €
156 1,99 606,49 526,81 79,68 47.519,80 €
168 1,99 606,49 537,39 69,1 41.129,48 €
180 1,99 606,49 548,18 58,31 34.610,84 €
192 1,99 606.49 559,19 47,3 27.961,29 €
204 1,99 606,49 570,42 36,07 21.178,18 €
216 1,99 606,49 581,88 24,61 14.258,85 €
228 1,99 606,49 593,56 12,93 7.200,59 €
240 1,99 607,07 606,06 1,01 0.00 €

En el caso de una hipoteca de interés fijo, el cuadro de amortización es definitivo desde el primer momento ya que no cambia el tipo de interés. Sin embargo, en la hipoteca de tipo variable el cuadro de amortización es una simulación, porque el tipo de interés cambiará según suba o baje en función del euríbor o del índice de referencia utilizado.

Interesa amortizar capital al principio

Con este sistema de amortización, la ventaja es que las cuotas son estables. El problema es que al amortizar primero más intereses, cuando han pasado varios años el capital pendiente apenas se ha reducido.

Por esta circunstancia, es aconsejable hacer las amortizaciones de capital en los primeros años porque así el capital sobre el que se calculan los intereses se reducirá y, por tanto, serán también más bajas las cuotas. Antes de amortizar capital hay que calcular las comisiones que el banco puede aplicar según el momento en el que se realiza la amortización.

Conclusión
Para calcular la cuota mensual hay que tener en cuenta el capital prestado, el tipo de interés y el plazo y la relación existente entre los intereses y la amortización de capital en cada cuota. Como hay que devolver el préstamo al banco con los intereses, el sistema de amortización francés permite mantener las cuotas constantes pagando más intereses al principio y amortizando menos capital.

Estos cuatro factores están relacionados entre sí. El cambio en uno de ellos tiene impacto en el cuadro de amortización. Por ejemplo, cuando cambia el plazo, hay menos tiempo para amortizar la hipoteca, de modo que las cuotas son mayores, pero los intereses menores. Lo mismo ocurre con el resto de elementos, así que conviene tenerlos bajo control para saber qué es mejor a la hora de elegir nuestra hipoteca.

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