Cancelar hipoteca

A pesar de que cuando ves en el cuadro de amortización de tu hipoteca la fecha de la última cuota, te parece que nunca va a llegar, al final, llega. Cuando pagas la última cuota se produce un momento feliz, aunque no acaba todo aquí; es necesario cancelar la hipoteca para que la vivienda quede libre de cargas.

Qué es una cancelación hipotecaria

La cancelación hipotecaria es el trámite que hay que realizar para que el préstamo hipotecario quede cancelado en el Registro de la Propiedad.

Aunque no es un trámite obligatorio, si no lo haces la hipoteca seguirá apareciendo inscrita en el Registro de la propiedad. Además, sí que es necesario cancelar la hipoteca si quieres vender la vivienda o pedir otro préstamo.

En el caso de no hacer la cancelación registral de la hipoteca, la vivienda seguirá teniendo las cargas hipotecarias durante 20 años aunque estén pagadas todas las cuotas. Solo tras este periodo de tiempo, el Registro eliminará las cargas automáticamente sin ningún coste.

Cómo cancelar una hipoteca

Puedes cancelar la hipoteca tú mismo o bien hacerlo a través de la entidad financiera donde tienes firmada la hipoteca, en cuyo caso te cobrará unos costes por las gestiones. Si te vas a encargar tú, estas son las dudas más habituales:

Certificado de saldo de deuda cero

Dónde pedir el certificado de saldo de deuda cero

El primer paso es solicitar al banco donde tienes la hipoteca un certificado de saldo de deuda cero que justifique que la hipoteca está liquidada. Este documento no tiene ningún coste para el cliente, según ha establecido el Banco de España. El banco solo puede cobrar una comisión si realiza todos los trámites de la cancelación.

Escritura cancelar hipoteca

Cómo hacer la escritura de cancelación de la hipoteca

Una vez que tengas el documento del banco que justifica el fin de la deuda, debes ir al notario para que haga la escritura de cancelación, que debe ser firmada por un apoderado de la entidad financiera.

El banco tampoco puede cobrar nada por el desplazamiento del apoderado a la notaría. El coste de la escritura varía en función del importe de la hipoteca, tal y como se recoge en el Real Decreto ley 18/2012, con un mínimo de 90 € y un máximo que depende del total de la hipoteca.

Rellenar modelo cancelación

Cómo rellenar el modelo 600 de cancelación de hipoteca

Este trámite es necesario realizarlo, es decir, debes ir a la Agencia Tributaria a liquidar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados rellenando el modelo 600.

En realidad no tienes que pagar nada, tan solo presentar el impreso, porque se trata de una operación que está exenta.

Registro de la propiedad

Cómo registrar la escritura en el Registro de la Propiedad

El último paso se realiza en el Registro de la Propiedad, donde debes ir con la escritura y el justificante del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados para hacer el levantamiento de la hipoteca.

Los aranceles registrales tienen un importe mínimo de 24 €, pero dependen también del importe de la hipoteca, para 120.000 € ronda los 90 €.

Después de varios días, es recomendable pedir una nota simple en el Registro de la Propiedad para comprobar que la vivienda está libre de cargas.

Cuánto cuesta cancelar la hipoteca

El coste de cancelar la hipoteca depende principalmente del importe inicial de la misma. No obstante, las cantidades son pequeñas, ya que únicamente es necesario abonar la escritura de cancelación (entre 90 y 250 € aproximadamente) y pagar los aranceles registrales (desde 24 €).

Un cálculo aproximado de los gastos de cancelación para una hipoteca de 120.000 € serían los siguientes:

Concepto Importe IVA (21 %) Total
Notario 127 € 27 € 154 €
Registro 75 € 15 € 90 €
TOTAL 199 € 42 € 241

Recuerda que el banco no te puede cobrar una comisión, ni por emitir el certificado de deuda cero ni por el desplazamiento del apoderado para la firma de la escritura de cancelación en el notario.

Qué ocurre si no hago la cancelación hipotecaria

Si no se cancela la hipoteca después de pagar la última cuota, el problema se planteará en el momento de vender la vivienda, porque figurará en el Registro de la Propiedad como hipotecada. De esa manera, si el comprador pide una hipoteca, el banco no se la concederá, ya que oficialmente aún aparece como hipotecada.

Otro problema es que, si pasa mucho tiempo entre la amortización total y la cancelación, el proceso de cancelar la hipoteca se puede retrasar. Uno de los motivos habituales de estos retrases es la dificultad de encontrar toda la documentación, especialmente si ha habido cambios en la entidad financiera.

Con el fin de evitar problemas tras haber terminado de pagar la hipoteca, es conveniente cancelar la hipoteca para que la vivienda quede libre de cargas.

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