cancelación hipotecaria
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Sin duda alguna, firmar la hipoteca es un momento importante en la vida porque lleva implícito la compra de tu casa. Lo normal es que te informes de todos los pasos que debes seguir antes de vincularte con el banco durante un largo periodo de años.

A pesar de que cuando ves en el cuadro de amortización la fecha de la última cuota te parece que nunca va a llegar, al final llega. Cuando pagas la última cuota se produce un momento feliz, aunque no acaba todo aquí; es necesario hacer la cancelación registral de la hipoteca para que la vivienda quede libre de cargas.

Qué es la cancelación hipotecaria

La cancelación hipotecaria es el trámite que hay que realizar para que el préstamo hipotecario quede cancelado en el Registro de la Propiedad al terminar de pagar la hipoteca. Aunque no es un trámite obligatorio, si no lo haces la hipoteca seguirá apareciendo inscrita en el Registro de la propiedad. Además, es necesario cancelar la hipoteca si quieres vender la vivienda o pedir otro préstamo.

En el caso de no hacer la cancelación registral de la hipoteca, la vivienda seguirá teniendo las cargas hipotecarias durante 20 años aunque estén pagadas todas las cuotas. Solo tras este periodo de tiempo, el Registro eliminará las cargas automáticamente, sin ningún coste, al actualizar la información.

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Dónde y cómo se hace la cancelación

La cancelación puedes hacerla tu mismo o bien a través de la entidad financiera donde tienes firmada la hipoteca, en cuyo caso te cobrará unos costes por las gestiones que realizará la gestoría. Si quieres hacer tú mismo todos los trámites estos son todos los pasos que debes dar:

Pedir un certificado de saldo de deuda cero

El primer paso es solicitar al banco donde tienes la hipoteca un certificado de saldo de deuda cero que justifique que la hipoteca está liquidada. Este documento no tiene ningún coste para el cliente, según ha establecido el Banco de España. El banco solo puede cobrar una comisión si realiza todos los trámites de la cancelación.

Hacer la escritura de cancelación

Una vez que tengas el documento del banco que justifica el fin de la deuda debes ir al notario para que haga la escritura de cancelación que debe ser firmada por un apoderado de la entidad financiera. El banco tampoco puede cobrar nada por el desplazamiento del apoderado a la notaría. El coste de la escritura varía en función del importe de la hipoteca, tal y como se recoge en el Real Decreto ley 18/2012, con un mínimo de 90 euros y un máximo en torno a 250 € según el total de la hipoteca.

Liquidar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados

Este trámite es necesario realizarlo, es decir que debes ir a la Agencia Tributaria a liquidar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, pero en realidad no tienes que pagar nada, tan solo el impreso, porque se trata de una operación que está exenta del impuesto.

Registrar la escritura en el Registro de la Propiedad

El último paso se realiza en el Registro de la Propiedad donde debes ir con la escritura y el justificante del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados y hacer el levantamiento de la hipoteca. Los aranceles registrales tienen un importe mínimo de 24 euros, pero dependen también del importe de la hipoteca, para 120.000 € ronda los 90 €.

Después de varios días, es recomendable pedir una nota simple en el Registro de la Propiedad para comprobar que la vivienda está libre de cargas.

Qué ocurre si no hago la cancelación

El problema que puedes tener si no haces la cancelación de la hipoteca cuando terminas de pagar la última cuota se plantea en el momento de vender la vivienda, porque figurará en el Registro como hipotecada. Si el comprador pide una hipoteca, el banco no se la concederá al estar ya la vivienda hipotecada, y los potenciales compradores podrían renunciar a visitarla por no estar libre de cargas.

Otro problema es que si pasa mucho tiempo, el proceso de cancelar la hipoteca se puede retrasar por la dificultad de encontrar toda la documentación si ha habido cambios en la entidad financiera.

Con el fin de evitar problemas tras haber terminado de pagar la hipoteca te conviene hacer los trámites de cancelación cuanto antes para que la vivienda quede libre de cargas. Como ves, el trámite es sencillo y económico.

Un cálculo aproximado de los gastos de cancelación para una hipoteca de 120.000 € serían los siguientes:

Concepto Importe Impuestos Total
Notario 127 € 27 € (IVA 21 %) 154 €
Registro 75 € 15 € (IVA 21 %) 90 €
Total 199 € 42 € 241 €

 

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