contrato de arras
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El contrato de arras es el contrato privado que se firma entre el comprador y el vendedor de la casa antes del contrato de compraventa, para reservar el derecho a comprarla. Cuando se firma, el comprador entrega una cantidad de dinero como señal de la compra de la vivienda.

¿Qué información se incluye en el contrato de arras?

El contenido de este contrato tiene que recoger: los datos identificativos del comprador y del vendedor, la descripción de la vivienda, el precio final, la cantidad de dinero de la señal o anticipo, el plazo para formalizar la compra definitiva de la vivienda a través del contrato de compraventa y el reparto de gastos.

El importe de las arras se descontará del precio final del inmueble, pero no está regulado legalmente a cuánto debe ascender. Lo habitual es que sea la cantidad entre el 5 y el 15 % del precio de la vivienda. También es fijado libremente por las partes el plazo para formalizar la compraventa, pero suele oscilar entre 20 y 60 días desde la firma del contrato de arras.

Tres tipos de arras con consecuencias distintas

Se distinguen tres tipos de arras que establecen los efectos jurídicos que se generan en el caso de que el comprador o el vendedor cambien de opinión y no se realice la compra de la vivienda.

Arras confirmatorias

Garantizan que la compraventa se va a realizar, por lo que se entienden como un anticipo. Si una de las dos partes se echa atrás, la otra puede exigir el cumplimiento o la resolución del contrato con la indemnización correspondiente en ambos casos, siguiendo el artículo 1124 del Código Civil. Por ejemplo, si el vendedor decide no vender, el comprador puede exigir la venta del inmueble o el pago de la indemnización más intereses y daños.

Arras penales

Reguladas en los artículos 1152 y 1153 del Código Civil, permiten exigir el cumplimiento del contrato y la indemnización de daños y perjuicios que se haya pactado cuando alguna de las partes no cumpla el contrato. Son una garantía del cumplimiento del contrato mediante la pérdida de las arras o su devolución más lo que se haya pactado en el contrato.

Arras penitenciales

Facilitan que el comprador o el vendedor puedan desistir del contrato de compraventa de la vivienda de acuerdo con artículo 1454 del Código Civil. Si el comprador renuncia a la compra, perderá la cantidad entregada como anticipo, pero cuando es el vendedor quién no sigue adelante tiene que pagar el doble del anticipo al comprador. Solo son aplicables cuando se recogen de forma expresa en el contrato de arras o se incluye el artículo 1154 del CC.

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Por último, hay que diferenciar el contrato de arras, más específico, del contrato de reserva de compra de la vivienda por el que comprador y vendedor se comprometen a realizar la operación y al abono de daños y perjuicios si cualquiera de las partes no cumple. En este contrato deben quedar claramente especificadas las condiciones de indemnización y la fecha de firma de las escrituras.

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