hipoteca inversa
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La hipoteca inversa es un préstamo que hace el banco al propietario de una vivienda. A diferencia de los préstamos normales, es la entidad quien paga una cuota al propietario, quien no pierde la propiedad del inmueble ni su uso, durante un tiempo establecido. Es decir, puede seguir viviendo en su vivienda, pero cuando fallece los herederos tienen que devolver el préstamo al banco.

La hipoteca inversa es un producto diseñado para rentabilizar la vivienda y aumentar los ingresos tras la jubilación.

Por qué es interesante la hipoteca inversa

Se dice que España es un país de propietarios, en el caso de las personas mayores esta afirmación se cumple. El 89 % de los 8 millones de mayores de 65 años tienen una vivienda en propiedad, lo que supone que tienen un ahorro acumulado en vivienda sobre los 600.000 millones de euros frente a los 120.000 millones invertidos en planes de pensiones. La vivienda ha sido el instrumento utilizado preferentemente por los españoles para rentabilizar su dinero de cara a la jubilación.

Al mismo tiempo, una de las preocupaciones de las personas es saber si será posible mantener el mismo nivel de vida en la jubilación que durante la vida activa. En la actualidad, la pensión de jubilación media es de 1138 € pero ante la incertidumbre de cómo evolucionarán las pensiones en el futuro surge la necesidad de tener otros productos para complementar la pensión.

La vivienda ha servido para aumentar los ingresos en el periodo de la jubilación, a través de su venta. Sin embargo, la hipoteca inversa es un producto financiero destinado a personas mayores de 65 años que permite asegurar unos ingresos regulares (o de una sola vez) en la jubilación, utilizando la vivienda como garantía de la hipoteca. El propietario no pierde la propiedad de la casa e incluso puede alquilarla.

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Tipos de hipoteca inversa

En la hipoteca inversa, el propietario recibe una renta que depende del valor de la vivienda y su edad, teniendo en cuenta que a mayor edad, la renta que se cobra es más alta.

Según la forma de recibir las rentas, la hipoteca inversa puede ser de distinto tipo:

  • Hipoteca inversa temporal. La entidad entrega el importe de la hipoteca de una vez o bien de forma periódica. Se fija una fecha de vencimiento en la que el propietario tiene que devolver los fondos. Si el hipotecado sobrepasa la edad estimada en la operación, deja de recibir los ingresos de la hipoteca y tiene que devolver el préstamo.
  • Hipoteca inversa vitalicia. El propietario recibe una renta durante el resto de su vida, pero la cantidad recibida es menor que en la hipoteca temporal. Solo cuando fallece el titular, los herederos tienen que devolver el préstamo a la entidad.
  • Hipoteca inversa con renta vitalicia diferida. Combina la renta financiera de la hipoteca inversa con una renta vitalicia de manera que el propietario recibe al principio la cuota de la hipoteca inversa, pero si sobrevive a la fecha fijada en el contrato comienza a recibir una renta vitalicia diferida.
  • Hipoteca inversa con renta vitalicia inmediata. La hipoteca se dedica a financiar la prima única de una renta vitalicia asegurada que el cliente recibe desde el principio. Si el cliente fallece prematuramente, los herederos abonarán el capital más los intereses acumulados hasta el fallecimiento, mientras que si sobrevive más años a la fecha fijada, cobrará la renta vitalicia toda la vida y seguirá viviendo en la casa.

Ventajas y beneficios

La hipoteca inversa no exige solvencia al cliente, ni tampoco unos ingresos estables, solo cumplir el requisito de la edad y tener una vivienda en propiedad.

Desde el punto de vista fiscal, la hipoteca inversa también tiene ventajas:

  • Las rentas que percibe el cliente están exentas de tributación en el IRPF. En realidad, solo hay que tributar por las rentas vitalicias pero disponen de una tributación favorable para el cliente, ya que según la edad el tipo efectivo que se aplica es muy bajo.
  • Están exentas de pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. 
  • Tienen una reducción del 90 % en los aranceles registrales y notariales pero es necesario hacer la tasación de la vivienda para saber su valor. Generalmente, los gastos se suman a la cantidad prestada.

Cómo y cuándo se devuelve el dinero en la hipoteca inversa

El propietario de la vivienda puede liquidar la hipoteca en cualquier momento devolviendo el dinero recibido por el banco. Cuando fallece, son los herederos los que tienen que devolver el capital más los intereses pactados para liquidar la hipoteca. Tienen un plazo de un año para pagar la deuda y varias opciones para hacerlo:

  • Pagar la deuda al banco y quedarse con la vivienda
  • Vender la vivienda y pagar la deuda quedándose con el sobrante
  • Firmar una nueva hipoteca con el banco para liquidar la deuda en cuotas periódicas.

En resumen, la hipoteca inversa es una alternativa para complementar la pensión de jubilación, en la que el banco paga una cuota a un interés fijo al propietario durante un periodo de tiempo establecido, teniendo como garantía la vivienda.

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