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Cuando una persona solicita una hipoteca, se firma un compromiso entre la entidad bancaria y el deudor a largo plazo. Según el Instituto Nacional de Estadística, el plazo medio de las hipotecas constituidas en España es de 22 años. Este dato da buena idea de cómo de largo es el camino, y de la importancia de tomarnos nuestro tiempo para elegir la oferta que mejor se ajuste a nuestras necesidades.

A lo largo de todo este periodo de amortización, el banco irá detrayendo de nuestra cuenta bancaria la cuota mensual que corresponda en función de tres variables: el tipo de interés, el plazo de amortización y el capital solicitado. Su cálculo se realiza a través del conocido como sistema de amortización francés.

Pero, ¿en qué consiste y cómo me afecta a mí, que tengo una hipoteca media?

Qué es el sistema de amortización francés

El sistema de amortización francés es el que se utiliza en la inmensa mayoría de préstamos hipotecarios en España, por no decir en todos. Se caracteriza por ser un sistema de cuotas constantes, es decir, se paga la misma cantidad todos los meses.

Eso sí, dado que el tipo de interés de las hipotecas variables está generalmente referenciado al euríbor (aunque también existen otros indicadores), las cuotas cambian cuando cambia el valor de este indicador. Es decir, si el euríbor sube, la cuota también subirá, y si baja, la cuota bajará. En el caso de hipotecas a tipo fijo y en las hipotecas mixtas durante el plazo en el que el interés sea fijo, la cuota sí será la misma durante toda la duración de la hipoteca.

En esta cuota hay dos componentes:

  • La parte de la amortización del capital, que irá reduciendo paulatinamente el capital vivo del préstamo.
  • La parte de los intereses, que se irán abonando poco a poco a través de la cuota.

La parte de capital y la parte de intereses por separado no son nunca constantes. Es decir, nunca se van a pagar la misma cuantía de intereses o de amortización del capital en dos cuotas diferentes. De hecho, debido a su distribución, y dado que se paga la misma cuota todos los meses, la mayor cantidad de intereses se abonan al principio del periodo de amortización.

Es decir, los primeros meses se pagan más intereses y menos capital, y al final del plazo de la hipoteca abonaremos más amortización del capital y cada vez menos intereses.

Ventajas e inconvenientes del sistema de amortización francés

La ventaja fundamental del sistema de amortización francés desde el punto de vista de quien solicita una hipoteca es que garantiza al deudor que las cuotas serán constantes a lo largo de todo el plazo de la hipoteca (salvo las revisiones de la cuota que correspondan por cambios en el euríbor).

El principal inconveniente es que se pagan más intereses que capital durante las primeras cuotas. Esta situación provoca que las amortizaciones parciales o totales de la hipoteca interesen más durante los primeros meses del plazo.

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Un ejemplo práctico

Por ejemplo, imaginemos que una persona solicita una hipoteca de 150.000 € a 25 años. Por simplificar, imaginemos que el tipo de interés es fijo y del 2 %. El cuadro de amortización es el siguiente:

Mes Cuota Capital Interés Capital vivo
1 635,78 € 385,78 € 250,00 € 149.614,22 €
7 635,78 € 389,66 € 246,13 € 147.285,99 €
13 635,78 € 393,57 € 242,21 € 144.934,38 €
19 635,78 € 397,52 € 238,26 € 142.559,16 €
25 635,78 € 401,51 € 234,27 € 140.160,08 €
31 635,78 € 405,54 € 230,24 € 137.736,92 €
37 635,78 € 409,62 € 226,17 € 135.289,42 €
43 635,78 € 413,73 € 222,05 € 132.817,35 €
49 635,78 € 417,88 € 217,90 € 130.320,45 €
55 635,78 € 422,08 € 213,70 € 127.798,47 €
61 635,78 € 426,32 € 209,46 € 125.251,18 €
67 635,78 € 430,60 € 205,18 € 122.678,30 €
73 635,78 € 434,92 € 200,86 € 120.079,59 €
79 635,78 € 439,29 € 196,49 € 117.454,78 €
85 635,78 € 443,70 € 192,08 € 114.803,61 €
91 635,78 € 448,16 € 187,62 € 112.125,82 €
97 635,78 € 452,66 € 183,12 € 109.421,15 €
103 635,78 € 457,20 € 178,58 € 106.689,31 €
109 635,78 € 461,80 € 173,99 € 103.930,04 €
115 635,78 € 466,43 € 169,35 € 101.143,06 €
121 635,78 € 471,12 € 164,67 € 98.328,09 €
127 635,78 € 475,85 € 159,93 € 95.484,86 €
133 635,78 € 480,63 € 155,16 € 92.613,08 €
139 635,78 € 485,45 € 150,33 € 89.712,46 €
145 635,78 € 490,33 € 145,46 € 86.782,71 €
151 635,78 € 495,25 € 140,53 € 83.823,54 €
157 635,78 € 500,22 € 135,56 € 80.834,66 €
163 635,78 € 505,25 € 130,54 € 77.815,76 €
169 635,78 € 510,32 € 125,46 € 74.766,55 €
175 635,78 € 515,44 € 120,34 € 71.686,72 €
181 635,78 € 520,62 € 115,16 € 68.575,96 €
187 635,78 € 525,85 € 109,93 € 65.433,96 €
193 635,78 € 531,13 € 104,65 € 62.260,42 €
199 635,78 € 536,46 € 99,32 € 59.055,00 €
205 635,78 € 541,85 € 93,93 € 55.817,40 €
211 635,78 € 547,29 € 88,49 € 52.547,29 €
217 635,78 € 552,79 € 83,00 € 49.244,33 €
223 635,78 € 558,34 € 77,44 € 45.908,22 €
229 635,78 € 563,94 € 71,84 € 42.538,60 €
235 635,78 € 569,61 € 66,17 € 39.135,14 €
241 635,78 € 575,33 € 60,45 € 35.697,51 €
247 635,78 € 581,10 € 54,68 € 32.225,35 €
253 635,78 € 586,94 € 48,84 € 28.718,33 €
259 635,78 € 592,83 € 42,95 € 25.176,10 €
265 635,78 € 598,79 € 37,00 € 21.598,29 €
272 635,78 € 605,81 € 29,97 € 17.378,75 €
277 635,78 € 610,87 € 24,91 € 14.334,53 €
284 635,78 € 618,04 € 17,75 € 10.029,82 €
289 635,78 € 623,20 € 12,58 € 6.924,16 €
296 635,78 € 630,51 € 5,27 € 2.532,56 €
300 635,78 € 634,72 € 1,06 € 0,00 €
Total 190.734,45 € 150.000,00 € 40.734,45 € 0,00 €

 

En el siguiente gráfico se puede apreciar cómo van reduciéndose los intereses que se pagan a medida que transcurre el tiempo, y cómo va aumentando la cantidad de la cuota destinada a la amortización del capital. En la última cuota, prácticamente solo se pagará amortización de capital, destinando únicamente 1,06 € al pago de intereses.

En definitiva, el sistema de amortización francés es el que habitualmente se usa en España para el cálculo de las cuotas hipotecarias. Su cálculo no es sencillo ni directo, pero busca garantizar unas cuotas constantes para el hipotecado a lo largo de todo el periodo de amortización de la hipoteca, dependiendo de los tipos de interés.

Imagen | Tom Rumble en Unsplash

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