Tipos de hipotecas
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Aunque existen diferentes tipos de hipotecas, todos tienen en común que son un contrato que se firma para conseguir financiación bancaria cuando compramos una vivienda.

Las hipotecas tienen la particularidad de que la garantía del préstamo es el propio inmueble, que además, queda en manos del deudor mientras paga la deuda.

¿Es lo mismo hipoteca que préstamo hipotecario?

En el lenguaje común, solemos hablar indistintamente de hipoteca o préstamo hipotecario al referirnos al préstamo que se pide para la compra de una vivienda. Utilizamos ambos términos como si significaran lo mismo, pero en realidad son diferentes.

La hipoteca es un derecho real de garantía que asegura que el deudor pagará al acreedor el préstamo concedido para la compra de la vivienda. Si no paga, el acreedor tiene derecho a solicitar la venta del inmueble para satisfacer las cantidades adeudadas.

La ventaja que tiene la hipoteca para el deudor o comprador es que la vivienda que actúa como garantía seguirá siendo de su propiedad. Aunque esté hipotecada, puede venderla o alquilarla mientras que cumpla con sus obligaciones, es decir, mientras pague el préstamo.

Al ser un derecho real que recae sobre la vivienda, las hipotecas tienen que inscribirse en el Registro de la Propiedad. Es por ello que, al quedar unida la vivienda a la hipoteca, es necesario cancelar la hipoteca cuando se compra una vivienda hipotecada, así como también cuando se termina de pagar el préstamo hipotecario.

El préstamo hipotecario, en cambio, es el préstamo de dinero que hace la entidad financiera al comprador para adquirir la vivienda. Dinero que tiene que devolver en un plazo determinado y por el que debe pagar unos intereses. La garantía que asegura la devolución del préstamo es la hipoteca constituida sobre la vivienda, mientras que el préstamo hipotecario es la deuda.

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Elementos de un contrato de hipoteca

La hipoteca se compone de tres elementos principales:

Capital

Es la cantidad de dinero que el banco presta al comprador para adquirir la casa. Dependiendo de la entidad, el límite que financian los bancos oscila entre el 80% y el 100% del valor de tasación, aunque en algunos casos se limita a un porcentaje similar del valor de venta, si este es inferior al de tasación.

Interés

Es el porcentaje que el deudor debe pagar al banco por el capital prestado. El interés que se paga puede ser fijo, que no cambia durante el tiempo de vigencia de la hipoteca; o variable, que cambia según la evolución del índice de referencia cuando se revisa una o dos veces a lo largo del año. En el caso de una hipoteca fija, las cuotas son constantes, si es variable, las cuotas cambiarán cada periodo de revisión.

Plazo

Es el tiempo establecido para la devolución del dinero prestado más los intereses. En el caso de las hipotecas, suelen ser periodos largos, porque la cantidad del préstamo hipotecario es también elevada. Cuanto mayor sea el plazo de amortización, menores serán las cuotas, pero mayores los intereses.

Tipos de hipotecas

Se pueden enumerar diferentes tipos de hipotecas según el tipo de interés, el tipo de cuota, la tipología del bien inmueble o el público objetivo al que van dirigidas. Si nos centramos en el tipo de interés, que es quizás el criterio más utilizado, se diferencian en:

Hipotecas a tipo fijo

Las cuotas no varían durante todo el periodo de duración de la hipoteca, son estables, no se ven afectadas por las subidas y bajadas del euríbor, que es el principal indice de referencia de las hipotecas. A cambio, el tipo de interés es más elevado y el plazo de amortización es más corto que en las hipotecas de interés variable. Las comisiones por amortización parcial y total también son más altas por lo que cancelar la hipoteca anticipadamente es más caro.

Hipotecas a tipo variable

Las cuotas son constantes pero varían en función del tipo de interés que se aplica cuando se produce la revisión, que generalmente está referenciado al euríbor. Si el tipo de interés baja, las cuotas también se reducirán, pero si sube, se encarecerán.

A favor de las hipotecas variables, estas tienen periodos de amortización más amplios, llegando a los 40 años, y comisiones más bajas que otros tipos de hipotecas. La mayoría de hipotecas que se firman en España son de interés variable.

Hipotecas de tipo mixto

Combinan un tipo de interés fijo, en el que las cuotas son estables, generalmente en los primeros años del plazo de amortización, y un tipo de interés variable, en el que las cuotas varían según la evolución del índice de referencia.

Es conveniente estudiar bien las ofertas antes de firmar una hipoteca porque, al tener una periodo de amortización tan largo, cualquier pequeña diferencia (en el diferencial o los gastos asociados) puede suponer una gran cantidad con el tiempo.

Simulador de hipotecas

En ING ponemos a tu disposición un completo simulador de hipotecas para que puedas calcular la cuota de tu hipoteca en función de la cantidad que quieras pedir prestada y el plazo en el que quieras devolverla.

También podrás comparar diferentes tipos de hipotecas y saber qué cantidad puedes pedir prestada según tus ingresos y las características de la vivienda que quieres comprar.

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