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El alquiler con opción a compra es una forma de acceder a la propiedad de una vivienda con más facilidad, cuando no tienes muy claro si quieres comprar o alquilar. Te ofrece la oportunidad de comenzar viviendo de alquiler en la casa y tras un periodo de tiempo comprar la vivienda descontando del precio de venta lo que has pagado durante el alquiler.

Cómo se regula el alquiler con opción a compra

El alquiler con opción a compra tiene una regulación particular porque es un contrato formado a su vez por dos subcontratos. Un contrato de alquiler que se rige por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) durante el periodo que dura el alquiler y, posteriormente, un contrato de compraventa donde se recogen las condiciones pactadas para la compra.

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En el contrato de alquiler deben quedar reflejados los años en los que el inquilino vivirá de alquiler, la renta mensual, quién paga los gastos de comunidad, el precio de venta de la vivienda y si se ha aportado o no una prima inicial por ejercer el derecho de compra. Esta prima es la forma que tiene el vendedor de asegurarse que el inquilino comprará la vivienda al finalizar el periodo de alquiler. Es importante reflejar en el contrato la duración del plazo de arrendamiento que no puede ser superior a 5 años, aunque lo normal es que se ejerza la opción de compra antes.

En la parte del contrato de compraventa se debe dejar constancia de que el vendedor está obligado a vender la casa si el inquilino decide comprar al precio fijado en el contrato.

Ventajas del alquiler con opción a compra

La principal ventaja para el comprador es que el dinero que paga de alquiler se descuenta del precio final de la casa y puede vivir allí sin tener que desembolsar el dinero de la entrada de la vivienda.

Además, el propietario no puede vender la vivienda a terceros mientras que está en vigor la opción de compra con el inquilino. En cuanto al precio, queda congelado, ni sube ni baja. Es decir, se mantendrá el precio según se estipuló en el contrato, sin posibilidad de que aumente de acuerdo al IPC. Sin embargo, la renta del alquiler se puede modificar anualmente si el dueño lo exige.

Si transcurrido el plazo para ejercer la opción a compra decides no comprar, lo más común es que pierdas la prima inicial y las cantidades pagadas en el alquiler, pero lo más habitual es comprar la vivienda antes de finalizar el tiempo de arrendamiento. También es posible prorrogar el periodo de alquiler, si así lo acuerdan el propietario y el inquilino.

Qué ahorras con el alquiler con opción a compra

La compra de una vivienda requiere contar con una cantidad de dinero suficiente para afrontar la entrada de la vivienda y los gastos e impuestos vinculados con la compra. Normalmente, si se compra la casa con una hipoteca, el banco concede el 80 % del precio, por lo que debes contar con el 20 % restante más un 15 % que normalmente se corresponde con los gastos iniciales.

Con el alquiler con opción a compra puedes empezar a vivir en la casa sin tener que pagar los gastos iniciales que requiere la compra de vivienda en ese mismo momento, de modo que cuando llegue el momento de ejercer la compra, los gastos iniciales serán más bajos porque la cantidad a desembolsar también será menor.

En el alquiler con opción a compra el desembolso inicial se limita a la prima por ejercer la opción de compra que suele ser algo mayor que la fianza del alquiler y que no será devuelta si finalmente no se compra la casa.

El dinero del alquiler es una inversión porque sirve para reducir el precio de compra de la vivienda. Por ejemplo, en el caso de una vivienda cuyo precio es de 150.000 € y se paga un renta mensual de 500 € durante 5 años, en total se habrán pagado 30.000 € que se descontarán de los 150.000 € de su precio original, por lo que solo hay que desembolsar 120.000 € al comprar la vivienda. En la siguiente tabla puedes comprobar cuánto costaría la hipoteca de 150.000 € y la de 120.000 € que solicitarías en el momento de la compra.

 

Esta opción es muy utilizada por los jóvenes que son los que tienen mayor dificultad para comprar vivienda por carecer de ahorros, de este modo consiguen ahorrar para afrontar la compra en el futuro. También se utiliza mucho cuando la situación económica y laboral dificulta conseguir una hipoteca.

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