¿Merece la pena amortizar mi hipoteca? Estos son los números

La mayoría de españoles sigue ahorrando como lo hacían sus padres: van separando un dinero todos los meses que mandan a otra cuenta corriente o guardan directamente en una hucha. La mayoría no tocará esos ahorros si no surge un imprevisto o hasta que hayan juntado una cantidad que consideren importante. En ese momento llegará la pregunta del millón ¿qué hago con esos ahorros?

Para quienes tengan una hipoteca la cuestión será directamente ¿merece la pena amortizar  anticipadamente parte del préstamo hipotecario?

Cualquier momento es bueno para amortizar mi hipoteca

Sí, cualquier momento puede ser bueno para adelantar el dinero de una deuda. A fin de cuentas, pagando anticipadamente te ahorrarás un dinero que de otra forma pagarías en forma de intereses. Sin embargo, hay ocasiones en las que tiene más sentido que en otras.

Como norma general, siempre es mejor amortizar en los primeros años de hipoteca porque el ahorro será mayor, exactamente igual que una subrogación hipotecaria. La gran mayoría de préstamos hipotecarios usa el sistema francés de amortización, con el que gran parte de los intereses se paga al principio. Por esto, adelantar dinero en los primeros años reduce mucho los intereses de la hipoteca.

Otra ocasión en la que es interesante amortizar la hipoteca es cuando no has llegado al máximo que puedes deducir en la renta por adquisición de vivienda. Si compraste tu casa antes de 2013, todavía puedes desgravar el 15% de lo que pagas de hipoteca y seguros sobre un máximo de 9040 €. Así, si sólo has destinado 7000 € a tu hipoteca, adelantar los 2040 € restantes te permitirá ganar 306 € en la declaración de la renta. Eso sí, como ahora veremos, esta no tiene por qué ser la mejor opción.

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Cómo calcular y valorar la amortización de la hipoteca

Pero, ¿cuándo se puede ahorrar amortizando anticipadamente parte de la hipoteca? En principio, cuando queramos. Tan solo es necesario comunicar a nuestra entidad qué cantidad queremos anticipar. Eso sí, en la mayoría de los casos, tendremos que pagar las comisiones por amortización parcial o total que tienen muchas hipotecas, aunque otras no. A este cálculo hay que añadirle la posibilidad de aumentar la deducción fiscal que ya hemos apuntado.

La cantidad dependerá de cada caso y para eso hay que tener claro cómo hacer el cálculo. Un primer punto de partida puede ser usar un simulador de hipotecas. El cálculo no será nunca exacto, pero sí que puede servir como aproximación para quienes no quieran hacer números. Jugando con la cifra del préstamo y los años de hipoteca, en pocos minutos podrás hacerte una idea del impacto que tendrá devolver antes la hipoteca.

Amortizar o no: un ejemplo concreto

Imaginemos una persona que contrata una hipoteca de 200.000 € a 30 años a un tipo de interés del 4 %. El siguiente cuadro resume cuál sería la amortización del préstamo.

       Mes       Cuota Intereses Amortización Amortizado Pendiente
1 954 € 666 € 288 € 288 € 199.711 €
2 954 € 665 € 289 € 577 € 199.422 €
3 954 € 664 € 290 € 867 € 199.132 €
50 954 € 615 € 339 € 15.650 € 184.349 €
100 954 € 554 € 400 € 34.133 € 165.866 €
200 954 € 396 € 558 € 81.744 € 118.255 €
250 954 € 294 € 659 € 112.192 € 87.807 €
300 954 € 175 € 779 € 148.153 € 51.846 €
360 954 € 3 € 951 € 200.000 € 0 €

El cuadro muestra claramente cómo el pago de los intereses se concentra en los primeros meses. De hecho, a medida que va transcurriendo el tiempo, los intereses a pagar son cada vez menores, hasta llegar al mínimo de intereses pagados que se producirá el último año.

Salvo que estés pensando en realizar una amortización anticipada del préstamo hipotecario, esta distribución de cómo se paga la hipoteca no debería preocuparte. La cosa cambia si vas a adelantar dinero de la casa. En este caso, hacerlo cuanto antes puede suponer un ahorro bastante mayor que si lo haces más cerca de la fecha de vencimiento.

Imaginemos ahora que consigues ahorrar 10.000 €. ¿Qué pasaría si juntas esa cantidad y amortizas a los 5 años? ¿Y si lo haces pasados 10 desde la contratación? Como puedes ver en el siguiente cuadro, el ahorro será muy diferente. Es más, también habrá diferencias si optas por amortizar el plazo del préstamo o si amortizas cuota.

  Amortizar a los 5 años Amortizar a los 10 años
Concepto              Amortizar plazo Amortizar cuota Amortizar plazo Amortizar cuota
Amortización 10.000 € 10.000 € 10.000 € 10.000 €
Capital Pendiente 180.895 € 180.895 € 157.567 € 157.567 €
Intereses pendientes 105.554 € 105.554 € 91.943 € 91.943 €
Nuevo plazo 22 años y 9 meses 25 años 18 años y 2 meses 20 años
Nueva cuota 954 € 902 € 954 € 894 €
Intereses después de amortizar 90.025 € 99.720 € 60.592 € 67.048 €
Cantidad a pagar después de amortizar 260.920 € 270.615 € 208.159 € 214.615 €
Ahorro total 15.528 € 5834 € 10.999 € 4544 €

 

Una vez más, queda claro que amortizar cuanto antes tiene premio. La estrategia ganadora tiene dos partes:

  • Amortizar plazo en lugar de cuota.
  • Amortizar cuanto antes.

Con cualquiera de las otras alternativas también ahorrarás, pero menos.

Ventajas de amortizar la hipoteca

Pero las ventajas de amortizar la hipoteca antes de tiempo no terminan con los números y los intereses que dejas de pagar. A estos hay que añadir el factor psicológico. Y es que deber menos dinero al banco posiblemente te ayude a dormir mucho más tranquilo por las noches.

¿Cómo valorar entonces si usas esos ahorros para amortizar la hipoteca? Uniendo la parte inversora con la psicológica y comparándola con los otros usos que podrías hacer de esos ahorros. La recomendación más extendida es que si eres capaz de lograr una rentabilidad superior a los intereses que vas a pagar, te conviene invertir en lugar de amortizar hipoteca.

Sin embargo, amortizar hipoteca es siempre menos arriesgado, ya que sabes exactamente la rentabilidad de tu inversión. Además, te proteges porque ya habrás devuelto parte del dinero en caso de que vengan mal dadas (la traducción práctica del factor psicológico que antes hemos mencionado). Por el contrario, amortizar hipoteca es ahora mismo menos rentable por la actual coyuntura de tipos de interés. En otras palabras, que hay varias alternativas para superar ese 0,5 % que pagas por la hipoteca, algunas incluso con un perfil conservador.

Sea cual sea tu elección, este ahorro te ayudará a mejorar tu salud financiera y la de tu familia.

 

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