¿Merece la pena amortizar mi hipoteca? Estos son los números

La mayoría de españoles sigue ahorrando como lo hacían sus padres: van separando un dinero todos los meses que mandan a otra cuenta corriente o guardan directamente en una hucha. La mayoría no tocará esos ahorros si no surge un imprevisto o hasta que hayan juntado una cantidad que consideren importante. En ese momento llegará la pregunta del millón ¿qué hago con esos ahorros?

Para quienes tengan una hipoteca la cuestión será directamente ¿merece la pena amortizar  anticipadamente parte del préstamo hipotecario?

Cualquier momento es bueno para amortizar mi hipoteca

Sí, cualquier momento puede ser bueno para adelantar el dinero de una deuda. A fin de cuentas, pagando anticipadamente te ahorrarás un dinero que de otra forma pagarías en forma de intereses. Sin embargo, hay ocasiones en las que tiene más sentido que en otras.

Como norma general, siempre es mejor amortizar en los primeros años de hipoteca porque el ahorro será mayor, exactamente igual que una subrogación hipotecaria. La gran mayoría de préstamos hipotecarios usa el sistema francés de amortización, con el que gran parte de los intereses se paga al principio. Por esto, adelantar dinero en los primeros años reduce mucho los intereses de la hipoteca.

Otra ocasión en la que es interesante amortizar la hipoteca es cuando no has llegado al máximo que puedes deducir en la renta por adquisición de vivienda. Si compraste tu casa antes de 2013, todavía puedes desgravar el 15% de lo que pagas de hipoteca y seguros sobre un máximo de 9040 €. Así, si sólo has destinado 7000 € a tu hipoteca, adelantar los 2040 € restantes te permitirá ganar 306 € en la declaración de la renta. Eso sí, como ahora veremos, esta no tiene por qué ser la mejor opción.

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Cómo calcular y valorar la amortización de la hipoteca

Pero, ¿cuándo se puede ahorrar amortizando anticipadamente parte de la hipoteca? En principio, cuando queramos. Tan solo es necesario comunicar a nuestra entidad qué cantidad queremos anticipar. Eso sí, en la mayoría de los casos, tendremos que pagar las comisiones por amortización parcial o total que tienen muchas hipotecas, aunque otras no. A este cálculo hay que añadirle la posibilidad de aumentar la deducción fiscal que ya hemos apuntado.

La cantidad dependerá de cada caso y para eso hay que tener claro cómo hacer el cálculo. Un primer punto de partida puede ser usar un simulador de hipotecas. El cálculo no será nunca exacto, pero sí que puede servir como aproximación para quienes no quieran hacer números. Jugando con la cifra del préstamo y los años de hipoteca, en pocos minutos podrás hacerte una idea del impacto que tendrá devolver antes la hipoteca.

Amortizar o no: un ejemplo concreto

Imaginemos una persona que contrata una hipoteca de 200.000 € a 30 años a un tipo de interés del 4 %. El siguiente cuadro resume cuál sería la amortización del préstamo.

       Mes       Cuota Intereses Amortización Amortizado Pendiente
1 954 € 666 € 288 € 288 € 199.711 €
2 954 € 665 € 289 € 577 € 199.422 €
3 954 € 664 € 290 € 867 € 199.132 €
50 954 € 615 € 339 € 15.650 € 184.349 €
100 954 € 554 € 400 € 34.133 € 165.866 €
200 954 € 396 € 558 € 81.744 € 118.255 €
250 954 € 294 € 659 € 112.192 € 87.807 €
300 954 € 175 € 779 € 148.153 € 51.846 €
360 954 € 3 € 951 € 200.000 € 0 €

El cuadro muestra claramente cómo el pago de los intereses se concentra en los primeros meses. De hecho, a medida que va transcurriendo el tiempo, los intereses a pagar son cada vez menores, hasta llegar al mínimo de intereses pagados que se producirá el último año.

Salvo que estés pensando en realizar una amortización anticipada del préstamo hipotecario, esta distribución de cómo se paga la hipoteca no debería preocuparte. La cosa cambia si vas a adelantar dinero de la casa. En este caso, hacerlo cuanto antes puede suponer un ahorro bastante mayor que si lo haces más cerca de la fecha de vencimiento.

Imaginemos ahora que consigues ahorrar 10.000 €. ¿Qué pasaría si juntas esa cantidad y amortizas a los 5 años? ¿Y si lo haces pasados 10 desde la contratación? Como puedes ver en el siguiente cuadro, el ahorro será muy diferente. Es más, también habrá diferencias si optas por amortizar el plazo del préstamo o si amortizas cuota.

  Amortizar a los 5 años Amortizar a los 10 años
Concepto              Amortizar plazo Amortizar cuota Amortizar plazo Amortizar cuota
Amortización 10.000 € 10.000 € 10.000 € 10.000 €
Capital Pendiente 180.895 € 180.895 € 157.567 € 157.567 €
Intereses pendientes 105.554 € 105.554 € 91.943 € 91.943 €
Nuevo plazo 22 años y 9 meses 25 años 18 años y 2 meses 20 años
Nueva cuota 954 € 902 € 954 € 894 €
Intereses después de amortizar 90.025 € 99.720 € 60.592 € 67.048 €
Cantidad a pagar después de amortizar 260.920 € 270.615 € 208.159 € 214.615 €
Ahorro total 15.528 € 5834 € 10.999 € 4544 €

 

Una vez más, queda claro que amortizar cuanto antes tiene premio. La estrategia ganadora tiene dos partes:

  • Amortizar plazo en lugar de cuota.
  • Amortizar cuanto antes.

Con cualquiera de las otras alternativas también ahorrarás, pero menos.

Ventajas de amortizar la hipoteca

Pero las ventajas de amortizar la hipoteca antes de tiempo no terminan con los números y los intereses que dejas de pagar. A estos hay que añadir el factor psicológico. Y es que deber menos dinero al banco posiblemente te ayude a dormir mucho más tranquilo por las noches.

¿Cómo valorar entonces si usas esos ahorros para amortizar la hipoteca? Uniendo la parte inversora con la psicológica y comparándola con los otros usos que podrías hacer de esos ahorros. La recomendación más extendida es que si eres capaz de lograr una rentabilidad superior a los intereses que vas a pagar, te conviene invertir en lugar de amortizar hipoteca.

Sin embargo, amortizar hipoteca es siempre menos arriesgado, ya que sabes exactamente la rentabilidad de tu inversión. Además, te proteges porque ya habrás devuelto parte del dinero en caso de que vengan mal dadas (la traducción práctica del factor psicológico que antes hemos mencionado). Por el contrario, amortizar hipoteca es ahora mismo menos rentable por la actual coyuntura de tipos de interés. En otras palabras, que hay varias alternativas para superar ese 0,5 % que pagas por la hipoteca, algunas incluso con un perfil conservador.

Sea cual sea tu elección, este ahorro te ayudará a mejorar tu salud financiera y la de tu familia.

 

En Naranja | ¿Por qué es interesante contratar una hipoteca de tipo mixto?

Conversación

  • ismaac

    Muy buena la tabla comparativa para ver el ahorro total dependiendo de las opciones que escojamos.

  • pepwallace

    hola,

    queremos pedir una hipoteca para realizar obras en casa (es muy vieja y sólo queremos dejar las 4 paredes).

    Aquí también entra la deducción por vivienda habitual o es solo para la compra de primera vivienda ?

    muchas gracias !

  • Diego Lorenzana

    Hola, pepwallace.

    Gracias por tu comentario.

    Reformar la vivienda habitual tiene derecho a deducción, pero sólo aquellas que se realicen bajo unos determinados supuestos recogidos en la ley.

    Tienes más información en la siguiente web:

    http://impuestosrenta.com/la-deduccion-por-inversi

    Un saludo!

  • 7029

    Hay un fallo muy gordo, que invalida ciertas afirmaciones que están en negrita, y es que se asume que Andrés tiene los 10.000€ debajo del colchón hasta que decide amortizar. También el caso del interés al 4% me parece que es un poco mas alto que la media nacional y hace los datos un poco menos útiles.

    Para mi no hay duda, con la realidad actual NO se ha de amortizar hipoteca pasados los 9015€ por titular que pague mas de 1419€ de IRPF al año, porque hasta esa cantidad hacienda nos devuelve un 15% y eso es muy difícil de batir.

    Para esta afirmación asumo que el interés por el ahorro es mas alto que el interés del préstamo. Hoy en día se le pueden sacar a los ahorros entre un 3.6% y un 4.1% en depósitos sin riesgo.
    Estando el euribor a 1.725% mas pongamos un diferencial de un 0.8%, el interés del préstamo sigue saliendo menor que el del ahorro por lo cual es mejor ahorrar que amortizar.
    Si en algún momento se giran demasiado los números cogemos todo el deposito y amortizamos hipoteca.
    Además es dinero que tenemos disponible para una urgencia, sería muy feo reducir hipoteca que nos carga un interés al 2.5% (o incluso al 4%) y al año siguiente pedir un préstamo al 8% para comprar un coche.

    Para la cantidad a reducir hasta llegar a los 9015€ por titular que paga mas de 1419€ de IRPF anual hay que reducir cuota siguiendo la misma lógica.
    Siempre que se sea responsable y se invierta el ahorro de la cuota en un depósito, ya que como he dicho el interés que obtenemos es mayor que el que dejamos de pagar.

    Luego podríamos argumentar que con el crecimiento del IPC la cuota a lo largo de los años se ‘encoge’ respecto a los sueldos (a la larga, larga) y por tanto mas años pagando mas se ‘encoje’.
    También que con la deducción de impuestos cuantos mas años estés pagando mas años te estas deduciendo al 15%.

    Al final se ha alargado un poco el tema pero es que tenía que decirlo. Es algo suficientemente complejo como para que la mayoría la gente no lo entienda o no se moleste en entenderlo, pero creo que ya que hacéis el esfuerzo en explicarlo en el blog, al menos explicadlo bien.

  • Diego Lorenzana

    Como decimos en el post este es un ejemplo muy muy básico de lo que pasaría si se decide amortizar anticipadamente la hipoteca. Nuestra intención no es que esto llegue a los expertos financieros si no a todo el mundo, y por eso no se han tenido en cuenta ciertas variables como el coste de oportunidad de destinar el dinero a amortizar en lugar de abrir un depósito que diera más rentabilidad; tampoco se tiene en cuenta la inflación ni el coste del capital. De hecho, ponemos de manifiesto en el post que el interés del 4% es irreal, ya que ninguna hipoteca en España está referenciada a un tipo de interés fijo durante toda la vida del préstamo (quizá las más antiguas), si no que más bien está referenciada al Euribor más un margen comercial, de cuya evolución dependen los intereses a pagar. Es más complejo de lo que hemos expuesto ahí, ya lo decimos, pero lo que queremos es que la gente NO experta se haga una idea general de lo que puede ser mejor para ellos, y en ningún momento queremos introducir demasiadas variables que dificulten el entendimiento.

    • 7029

      Es una buena respuesta, pero aún y así los conceptos no son tan avanzados, yo no soy ningún experto, ni siquiera me dedico a nada relacionado con lo financiero y lo que explico lo he deducido por mi mismo pero no he visto a nadie que haga un razonamiento similar, experto o no.
      Creo que debidamente explicado más gente puede entenderlo, incluso lo considero mas sencillo que entender el sistema de crédito francés tal como explica el post.

  • 8187

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